Ситуация вокруг крупнейшей строительной компании Украины – корпорации "Укрбуд" – сдвинулась с мертвой точки. Один из самых больших застройщиков Киева "Киевмиськбуд" (или "Киевгорстрой") официально сообщил, что готов взяться за достройку 25 жилых комплексов, и 13 тысяч инвесторов-физлиц получат свои квартиры. О том, что произошло, сайт "Сегодня" подробно писал в статье "Укрбуд" остановил строительство домов для 13 тысяч семей". Теперь же мы разобрались, сколько нужно еще вложить денег, чтобы закончить объекты, и как скоро инвесторы смогут получить ключи от своих квартир.
Что пообещал "Киевгорстрой"
Как видно из официального сообщения на сайте "Киевгорстроя", его руководство согласилось доделать работу "Укрбуда".
"Основная часть переговорного процесса с компанией "Укрбуд" и представителями ее новых инвесторов относительно достройки незавершенных жилых домов оказалась успешной. "Киевгорстрой" будет делать все возможное, чтобы ускорить процесс. Уверяем инвесторов: ваше жилье будет достроено, а квартиры – переданы владельцам", – заявили в пресс-службе "Киевгорстроя".
Но прежде обе компании должны пройти сложный юридический и технический путь по передаче объектов и заключенных сделок. Руководитель пресс-службы "Киевгорстроя" Наталья Рычкова сообщила "Сегодня", что пока сложно сказать, когда возобновятся работы на незавершенных объектах "Укрбуда", но в том, что их достроят в обозримые сроки, сомнений нет.
"Больше информации будет на следующей неделе, готовим пресс-конференцию", – добавила Рычкова.
Ранее сообщлось, что достроить объекты "Укрбуда" собирался еще один крупный застройщик столицы – "Интергал-Буд", переговоры велись несколько недель, но безрезультатно. Ситуация оказалась патовой: рабочим-строителям нужно оплачивать простой, тратиться на охрану замороженных объектов и т. д. Очевидно, что прекратились и продажи недостроенных квартир. То есть, чем больше затягивать решение проблемы, тем больше денег потребуется на достройку зданий.
Что такое "Укрбуд" и "Киевгорстрой"
"Укрбуд" является государственной строительной корпорацией, она была создана еще до независимости, в июле 1991 года постановлением Совета министров Украинской ССР как правопреемник Министерства строительства УССР, сообщается на официальном сайте "Укрбуда". Корпорация объединяет десятки государственных и частных предприятий по всей стране, ведущим является "Укрбуд девелопмент" (УБД), основная деятельность которого – строительство жилья в Киеве. УБД – это частная структура, но работающая под брендом государственной, что должно служить дополнительной гарантией ее надежности и активнее привлекать средства инвесторов. На сегодня УБД не достроил в столице 25 жилых комплексов, работы на которых приостановлены с декабря 2019.
ЧАО ХК "Киевгорстрой" (КГС) объединяет 38 предприятий и организаций, обеспечивающих реализацию всего цикла строительного проекта. Компания существует с 1955 года, за это время ею построено 47 млн кв. м жилой недвижимости — 6123 дома. На данный момент в работе компании находятся 18 жилых комплексов и 60 домов площадью 2,15 млн кв. м. Стратегическим акционером КГС является киевская городская община, которой принадлежит 80% акций компании.
Экономика вопроса
Как разъяснил нам пресс-секретарь "Укрбуда" Глеб Шемовнев, финансирование любого строительства идет из двух главных источников: собственных средств строительной организации и специального независимого фонда, аккумулирующего деньги инвесторов-физлиц.
"Фонд заключает договор с инвесторами, получает от них денежные средства и выделяет их только под конкретные работы, причем поэтапно, по мере выполнения, – говорит Шемовнев. – То есть утверждать, что деньги инвесторов разворованы или растрачены, а работы не выполнены, вряд ли возможно. Использование средств жестко контролирует фонд. Но пока здание не построено и большинство квартир не проданы, для выполнения работ используются собственные средства строительной организации. Это оборотный капитал, заработанный на реализации предыдущих проектов. Вот с расходованием собственных средств возникли вопросы, так как оказалось, что их не хватает, причем речь идет о миллиардах гривен. Когда это выяснилось, фонд прекратил выдавать подрядчикам средства инвесторов и строительство всех объектов остановилось".
По словам Шемовнева, если "Киевгорстрой" сможет достроить упомянутые объекты, то получит доход по мере завершения строительства домов и продажи еще не выкупленных в них инвесторами квартир. Экономические расчеты показали, что сделка будет прибыльной.
В распоряжении сайта "Сегодня" оказались данные о количестве проданных и ожидающих продажи объектов в 25 проблемных жилкомплексах "Укрбуда".
Всего из 16 тыс. квартир продано 13 тыс., не продано 3 тыс. или 19%. Также не проданы 1500 паркомест, цена каждого приблизительно соответствует стоимости однокомнатной квартиры, места для парковки мотоциклов, более 250 нежилых и офисных помещений. По данным "Укрбуда", средняя цена одной квартиры – 1,5 млн грн. То есть от их продажи можно выручить 4,5 млрд грн. А всего стоимость продажи незавершенных помещений оценивается в 5,5 млрд грн.
По оценкам специалистов "Интергал-Буда", в завершение строительства необходимо вложить около 1,5 млрд грн. Но это без учета коррупционной составляющей. Как разъяснили нам на условиях анонимности в Союзе специалистов по недвижимости, за выдачу всех разрешений, подключение коммуникаций, ввод объектов в эксплуатацию сейчас стройкомпаниям приходится платить чиновникам – коррупционный "взнос" с многоэтажки доходит до 200 тыс. долларов.
Что говорят инвесторы
В итоге инвесторы вышли на акции протеста под Офис президента, собралось несколько тысяч человек. Большинство из них – простые украинцы, есть даже беженцы с временно оккупированных территорий.
"Я уехала из Донецка в начале 2014 года, чудом удалось продать трехкомнатную квартиру в центре города, – рассказала нам 42-летняя мать троих детей Марина Бельченко. – Купили небольшой домик на Полтавщине, но со временем, поняв, что в Донецк мы вряд ли вернемся, решили купить квартиру в новом доме и переехать в Киев. В 2017 году вложили в новострой "Укрбуда" более 800 тыс. грн, уже должны были в июле этого года въехать, но увы...".
У других людей ситуация еще хуже – им негде жить.
"У нас с женой двое детей, в начале 2018 года продали 1-комнатную квартиру в Киеве, заняли еще денег, все вложили в 2-комнатную в "Укрбуде", нам обещали, что через год получим ключи. Но пока не готова даже "коробка" здания. Снимаем вчетвером комнату в хостеле, жена в декрете с малышом, работаю я один, живем впроголодь и еще отдаем долги", – поведал свою историю 30-летний Евгений Михалюк.
Инвесторы опасаются, что их деньги пропали, и повторилась ситуация со строительными аферами под названием "Элита-центр"(2000 пострадавших инвесторов) и "дома Войцеховского" (12 тыс. пострадавших). Напомним: еще летом Кабмин подготовил законопроект о недостроях, но депутаты его пока не рассмотрели.
Эксперты: "Кевгорстрой" – идеальное на решение проблемы
Специалисты рынка недвижимости с оптимизмом восприняли найденное решение проблемы. По их мнению, в пользу "Укрбуда" сыграло то, что здесь не афера, вроде "Элита-центра", где одна квартира продавалась трем-четырем клиентам, здесь соблюден принцип "одна квартира – один покупатель". А вот собственные средства компании (не деньги инвесторов), которых обычно вкладывается в строительство до 30%, расходовались непрозрачно и нецелевым образом, финансовый учет был поставлен на недостаточном уровне.
"Считаю это идеальным решением вопроса, к тому же все произошло быстро, "Киевгорстрою" наверняка дадут "зеленую улицу", прежде всего в переоформлении права собственности, чтобы быстро ввести в строй уже завершенные объекты, их пять из 25-ти, о которых идет речь, – анализирует эксперт консалтинговой компании "СВ Девелопмент" Сергей Костецкий. – У "Укрбуда" проблемы накапливались давно, срывались сроки сдачи объектов, повлияло и снижение спроса со стороны инвесторов, и укрепление гривни. У экспертов вызывала удивление и политика продажи квартир "Укрбудом" по ценам, ниже себестоимости. То есть, средств им явно не хватало, и их привлекали любым путем, не задумываясь о последствиях. Теперь нужен аудит, но уже сегодня можно сказать, что большинство объектов "Укрбуда" закончат без финансовой помощи государства. На ликвидацию проблемы уйдет не менее двух лет".
Более оптимистичен президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин.
"На рынок недвижимости проблемы "Укрбуда" не повлияют – так, чуть зацепят, – сказал нам Несин. – Это не первый случай, когда авторитет застройщиков был подорван. Но есть много застройщиков, в том числе небольших, которые соблюдают свои обязательства перед инвесторами, всех нельзя равнять под одну гребенку, инвестор должен приходить с юристом и проверять документы. В Польше подобные проблемы решены с помощью простого прозрачного механизма. Там деньги инвесторов аккумулируются в специальном фонде, застройщик берет кредит в банке, зная, что сможет его погасить, как только сдаст дом в эксплуатацию. Это стимулирует строить быстро и без воровства, чтобы получить свою прибыль. Что касается решения проблем "Укрбуда", то если уже подключилось государство, при желании можно управиться даже за год".
Как видим, до решения непростого вопроса далеко. Но появилась реальная надежда, что с проблемой справятся.
Источник: segodnya.ua