Власник квартири не має необмеженого права заходити в житло, яке орендує інша людина, навіть якщо у нього є власні ключі. Водночас закон передбачає винятки для невідкладних ситуацій, а порядок планових візитів слід заздалегідь узгодити в договорі оренди.
Про це в коментарі РБК-Україна розповіла адвокатка, партнерка Адвокатського об'єднання "AXIOS PARTNERS" Олена Радева, про це передають Vesti-UA.net.
Чи має власник право заходити у квартиру без попередження
Право власності само по собі не дозволяє власнику відвідувати орендоване житло без згоди наймача. У момент дії договору орендар отримує законне право користуватися квартирою, а недоторканність житла захищається Конституцією та цивільним законодавством.
Зокрема, стаття 317 Цивільного кодексу України визначає права власника на володіння, користування та розпорядження майном. Водночас, згідно зі статтею 810 ЦК України, власник передає житло наймачеві для проживання на певний строк за плату.
Стаття 30 Конституції України гарантує недоторканність житла. Аналогічне положення містить стаття 311 ЦК України: проникнення до житла допускається лише у випадках і порядку, визначених законом.
Як зазначає адвокатка, ці гарантії стосуються не лише власників, а й людей, які законно користуються житлом. Тому наявність у власника ключів не означає, що він може самостійно заходити у квартиру за відсутності орендаря.
Коли можна зайти без згоди орендаря
Винятки передбачено для невідкладних випадків, коли зволікання може загрожувати життю людей або призвести до значної шкоди майну. Йдеться, зокрема, про пожежу, витік газу, серйозну аварію з водопостачанням або іншу ситуацію, яка вимагає термінового втручання.
Стаття 30 Конституції України та стаття 311 ЦК передбачають можливість проникнення до житла у невідкладних випадках за встановленим законом порядком.
Залежно від обставин слід залучати аварійні служби, ДСНС або поліцію. Саме лише бажання власника перевірити стан квартири не є підставою для невідкладного доступу без узгодження з орендарем.
Як власник може перевіряти стан житла
Власник має право дбати про своє майно та контролювати його стан. Однак доступ до квартири, переданої в оренду, потрібно організувати так, щоб не порушувати права наймача.
Для цього сторони можуть заздалегідь прописати в договорі умови відвідування житла. Наприклад, узгодити:
- попередження про візит за 24 або 48 годин;
- конкретний час огляду;
- присутність орендаря;
- доступ для проведення ремонту чи технічних робіт;
- можливість знімати показники лічильників та перевіряти комунікації.
У разі конфлікту важливо враховувати не лише сам факт входу до квартири, а й умови договору та те, чи дотримувався власник узгоджених правил.
Що робити, якщо власник зайшов без дозволу
Якщо орендар дізнався, що власник заходив у квартиру без узгодження, слід перш за все зафіксувати обставини. Наприклад, зберегти листування, у якому власник підтверджує свій візит, а також записи камер спостереження чи домофона, якщо вони є.
Наступний крок - перевірити договір оренди та з'ясувати, чи передбачає він право власника заходити в житло і за яких умов.
Якщо відповідних положень немає або власник порушив домовленості, можна в письмовій формі повідомити його про це та запропонувати узгодити чіткий порядок доступу надалі.
Якщо власник систематично заходить без узгодження, використовує ключі всупереч волі орендаря, погрожує або завдає шкоди, ситуація вимагає окремої правової оцінки.
Чи загрожує власнику кримінальна відповідальність
За певних обставин незаконний вхід до орендованого житла може мати ознаки кримінального правопорушення.
Стаття 162 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за незаконне проникнення до житла чи до іншого володіння особи, незаконне проведення в них огляду чи обшуку та інші дії, що порушують недоторканність житла.
Водночас не кожен вхід власника до орендованої квартири автоматично є кримінальним правопорушенням. Для правової оцінки мають значення конкретні обставини: чи була згода орендаря, що передбачав договір, чи існувала невідкладна ситуація та за яких умов власник потрапив до квартири.
Радева підсумовує: власник зберігає право власності на квартиру, але не може свавільно користуватися нею всупереч правам орендаря. Планові візити слід узгоджувати заздалегідь або проводити за правилами, визначеними договором, а невідкладні випадки вимагають дотримання спеціального порядку, встановленого законом.
