Нехорошие квартиры, или как обезопасить себя от проблемного застройщика

«Отношение застройщиков к земле сложилось исторически. Землеотводы всегда были очень забюрократизированы и утруднены с точки зрения количества процедур. Это Клондайк для коррупционеров: тех, кто арендовал или покупал землю, и для посредников. Так было годами. Любому застройщику, соответственно, инвестору тянуть годами и раздавать взятки невыгодно. Сложилась практика, что начали строить дома на земле, не получая легального разрешения», – рассказывает заместитель мэра Киева, секретарь Киевсовета Алексей Резников.

По его словам, недобросовестные застройщики получают разрешение на стройку, потом начинают строить с таким расчетом, что городская власть вынуждена будет пойти на компромисс и так или иначе согласиться на землеотвод. 

Проблемные «метры» и ЖК

Больше всего претензий у киевских властей к стройкам компаний «Укогрупп» и «Сити групп», которые связывают с бизнесменом Анатолием Войцеховским. 

«У 90% застроек Войцеховского документов на землю нет. Он просто приходит, ставит забор и начинает строить. Потом через суды дом вводят в эксплуатацию. Просто такая бизнес-модель. Он так работает с самого начала. Несмотря на запреты Киевгорсовета, стройки не замораживаются. Строительство замедляется, но не останавливается», – рассказал на правах анонимности собеседник Forbes.

«У Войцеховского 42 новостройки. Это те объекты, которые мы проверили и установили связь с ним. Тем или иным путем: напрямую или через аффилированные структуры», – уточняет Алексей Резников.

Еще одна компания, которая вызывает много вопросов у опрошенных редакцией экспертов – «Укрбуд». Ее президентом является Максим Микитась, депутат от партии УДАР.

«Он без проблем строит недвижимость, потому что связан с Виталием Кличко. «Укрбуду» все сходит с рук. Даже самая скандальная стройка на Никольской Слободке будет в итоге достроена», – считает собеседник Forbes.

По его словам, компания начинает строить на земле, которая не имеет договора аренды или договор аренды уже истекает. Застройщик выигрывает в том, что потом обращается к владельцу земли, чаще всего это город, и говорит: «Мы же уже начали строить, вы же нам не откажете!»

«У «Укрбуда» только два объекта с правильными документами. Они получают разрешение на строительство, на категорию сложности. Но частенько бывает так, что они берут третью категорию, а потом переходят на пятую», – объясняет собеседник Forbes на правах анонимности. 

В компании отрицают какую-либо информацию о незаконности строек.

«Основной документ, который позволяет строить, это разрешение на выполнение строительных работ (в нашем случае пятой категории сложности), которое априори не может быть выдано, если есть хоть какие-то нарушения, несоответствие законодательству или градостроительным условиям. А значит, соблюдены все требования действующего законодательства, и строительство полностью законно», – уверяет Максим Микитась, глава «Укрбуда».

В свою очередь, застройка ЖК «Акварели», который находится в Вишневом, начиналась с рейдерского захвата.

«Ходят слухи, что у «Акварелей» «крыша» – прокуратура Киевской области. Они начинали просто строить комплекс, без документов и разрешений. У «Акварели 1» решили все вопросы с землей, а у вторых «Акварелей» до сих пор трудности», – рассказал один из застройщиков на правах анонимности.

На сайте жилого комплекса в разделе «документация» есть скан договора на аренду земли. Но на какой срок, там не прописано.

Проблемные столичные ЖК

«Когда мы покупали квартиру, вопрос о земле, на которой строится ЖК, в отделе продаж обходили стороной. Говорили, что застройка предстоит масштабная, и это не должно вызывать никаких сомнений. Ведь есть проект, и все строится вовремя», – рассказала Ольга, одна из собственниц квартир в ЖК «Акварели». 

По словам экспертов, за городом все решается на уровне местной власти. Могут начинать строить на земле, которая предназначена под сельское хозяйство. Потом изменить целевое назначение участка.

Также трудности могут быть с проектами, которые собираются возводить.

«На Дружбы Народов, где была земля для новых Высшего хозяйственного и административного судов (угол  ул. Старонаводницкой и Дружбы народов), планируют возвести многоэтажку. Сейчас киевские риэлторы предлагают этот кусок земли за $24 млн. Как только начнется реклама, люди вложат деньги», – уверен собеседник Forbes.

Как проверить застройщика

«Законодательно землеотвод невозможен никому, если земля пустая. Свободные от застройки участки могут быть реализованы на земельном аукционе, который проводит департамент землересурсов КГГА. В Киеве аукционы не проводились с 2006 года, возобновились с осени 2014-го. А на протяжении восьми лет земля отводилась с помощью махинаций», – поясняет секретарь Киевсовета Алексей Резников.

Один из вариантов избежать покупки квартиры у недобросовестного застройщика – привлечь к сделке покупки квартиры юриста. Юрист должен не только проверить все документы, но и узнать, соответствуют ли намерения застройки целевому назначению и градостроительной документации, в полном ли объеме разрешительная документация и добросовестность застройщика и генподрядчиков.

Также можно самостоятельно проанализировать публичную информацию. По рекомендации адвокатской фирмы GORO legal, прежде всего нужно обратить внимание на то, соответствуют ли планы застройщика функциональному и целевому назначению земли, на которой строится ЖК. Для этого нужно воспользоваться данными Градостроительного кадастра Киева.

Стоит посмотреть градостроительные условия и ограничения. Они расскажут о площади, этажности, очередности и т.д. Если земельный участок находится в аренде, нужно проверить его функциональное назначение. Ознакомиться с ним можно в договоре аренды у застройщика. Если же он не предоставляет такую информацию, это должно насторожить. 

Отдельно стоит проверить, есть ли объект среди проблемных застроек. Это можно сделать на сайте Центра мониторинга застройки. Также узнать, есть ли документы, дающие право на строительные работы, можно в базе Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Проверить директоров и участников юридического лица поможет сайт Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Также следует проверить информацию по участникам в Едином государственном реестре судебных решений. Наличие арестов и обременений на земельном участке, где проводятся строительные работы, можно проверить через сайт Реестра прав на недвижимое имущество.

По словам  Олега Перегинца, управляющего партнера компании KievStandard, недвижимость строится на земле, которая по генплану должна относиться к землям жилой и общественной застройки. В свою очередь, целевое назначение таких участков должно быть или «жилая застройка», или «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений». Вторая категория – это участки для индивидуальной застройки.

На какой земле строится недвижимость

Землю для возведения новостройки можно купить или арендовать. Но не все готовы покупать, так как аренда – дешевле.

«В Киеве сейчас застройщики и инвесторы предпочитают не покупать землю, а строить или по аренде, или по суперфицию, отдавая собственнику земли будущие квадратные метры на участке», – объясняет Олег Перегинец.

Алексей Резник говорит, что Киевсовет принимает решение продать на аукционе лот с правом аренды земельного участка. Тот, кто арендует, платит городу арендную плату за землю. Согласно закону, она варьируется от 3% до 12% от нормативной оценки земли. Если земля не оформлена, то за нее нужно платить 1% налога.

Согласно данным KievStandard, стоимость земли в Киеве от $5000 за сотку с назначением под индивидуальную застройку и до $50000 за сотку в центре Киева с назначением под жилую застройку.

«Исторически так повелось, что земля для строительства жилой недвижимости в аренде. Очень редкое исключение, когда земля в собственности. А бизнес-центры строят на земле, которой владеют», – подчеркивает Глеб Мурованский, первый заместитель генерального директора «К.А.Н. Девелопмент».

По словам Виталия Бойчука, директора ООО «БТИ Консалтинг», зачастую аренда заключается на разумный срок, который даст возможность завершить строительство и ввести его в эксплуатацию в предусмотренном порядке. В случае если на момент ввода в эксплуатацию срок договора аренды истек, его необходимо обновлять.  

«Конечно, застройщик, который арендует землю, всегда старается заключить договор на более долгий срок, но не все так просто. Средний срок аренды земли по Киеву – 15 лет. Если говорить о максимальных сроках – то это не более 50 лет, согласно ст.19 закона Украины «Об аренде земли», – рассказал Игорь Корнев, партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Когда истекает срок аренды, может быть несколько вариантов решения вопроса с землей: аренда продлевается, земля становится собственностью застройщика – или продается.

«Если истекает срок аренды, добросовестный застройщик имеет приоритетное право на пролонгацию договора аренды. Продлевается она, обычно, на такой же срок», – комментирует Резников. 

Самые «вкусные» земельные кусочки

Эксперты рассказали, что многие инвесторы желают построить недвижимость на местах архитектурных памятников. Деревянный домик-флигель, который находится по улице Боричев Ток, хотели отреставрировать, и даже нашли деньги на его восстановление. Этот объект – памятник архитектуры, и находится на балансе города Киева. «У домика нет владельца. Киевсовет не хочет продавать дом, но посредники за неделю готовы оформить его под застройку за $1 млн. В Киеве несколько памятников архитектуры держат под застройки», – указывает Сергей Креймер, главный операционный директор компании Wiseman Rose.

Еще один такой объект – Дом со змеями, который находится на Большой Житомирской, 32. В свое время этот объект был на балансе МВД. Потом его продали с аукциона в 2010 году, и покупатель хотел его снести и построить отель. По словам Сергея Креймера, активисты много лет мешали разрушить памятник архитектуры. В конечном итоге компания заявила, что будет ждать, пока он сам развалится. Неофициальная стоимость дома сейчас составляет $46 млн, инвесторы же его купили за 15 млн гривен.

На Малой Житомирской есть еще Усадьба Мурашко. Данное здание пытались неоднократно уничтожить и сжечь. В итоге Киевсове его забрал в собственность города. «Она вся разрушается, и немецкие фонды готовы дать деньги на реконструкцию. Их главное требование, чтобы фонду передали объект в аренду. Так он получит хоть какую-то гарантию, что деньги не украдут, и что город не продаст его с аукциона как готовый отреставрированный объект», – поясняет Сергей Креймер.

По его словам, зарубежным девелоперам интересен рынок столичной недвижимости, но они работают без взяток. А у нас пока участники рынка не готовы так работать.

forbes.net.ua