Рынок недвижимости в Украине в последнее время активизировался, а вместе с ним оживились и разного рода аферисты.
Риелторы рассказали "Стране", что сейчас в ходу как старые схемы, так и относительно новые. Причем на уловки мошенников нередко попадаются даже сами риелторы, не говоря уже о покупателях.
Разбирались, как продают жилье по схемам и как в них не угодить.
Схема №1: штрафы для хозяев
Киевлянин Артем задумался о переезде в пригород. Присмотрел таунхаус в одном из коттеджных городков. И, чтобы его купить, решил продать квартиру в столице.
"Нашли агентство, пришел риелтор и сказал, что нашу квартиру сейчас реально продать за 90 тысяч долларов. Мы обрадовались, думали она стоит меньше. Подписали договор и начали ждать покупателей. Но за месяц было всего пару просмотров, да и то каких-то странных. Потенциальные покупатели приходили, бегло осматривали квартиру, ничего не спрашивали и уходили. Через два месяца сроки начали поджимать – застройщик, которому мы внесли задаток за таун-хаус, попросил рассчитаться, иначе он продаст дом другому клиенту. Тогда мы обратились еще к одному риелтору. Он, услышав нашу историю, взялся за голову. Сказал, что никакие 90 тысяч наша квартира не стоит, максимум, 78-80. И за такие деньги взялся быстро продать квартиру, что и сделал. Но контора, у которой с нами был договор, возмутилась. Начала пугать судами и требовать 3 тысячи долларов отступных, за то, что продали квартиру через другого риелтора. В итоге устроили нам настоящий террор", – рассказывает Артем.
Посредник 3 тысячи долларов, правда, так и не получил, но несколько тысяч гривен из несостоявшихся клиентов вытряс – якобы на расходы по рекламе.
"Потом на форумах мы нашли отзывы об этом агентстве. Схема та же: заявляют изначально неподъемную цену, а когда человек продает через других риелторов, требуют компенсацию. И многие платят, чтобы не ввязываться в суды. Кстати, в договоре о компенсации написано мелким шрифтом. Но кто же его читает", – говорит Артем.
Руководитель агентства Best & Seller Ирина Луханина отмечает, что в целом договоры на продажу недвижимости сейчас распространены.
"Они прописывают условия, максимальную цену на объект и обязательства владельца снизить ценник до рыночного уровня. Также закладываются штрафные санкции, если владелец вдруг передумал продавать или заломил слишком высокий ценник. Обычно штраф – 1% от стоимости объекта. То есть с квартиры в 50 тысяч долларов – 500 долларов. Со сделки риелтор зарабатывает 3% (то есть 1,5 тысячи долларов с квартиры за 50 тысяч), поэтому ему всегда выгоднее продать, чем получить компенсацию в виде штрафа. Но стоит задуматься, если штрафные санкции очень высокие, скажем, 5% от стоимости объекта. Тогда посреднику, действительно, интереснее выбивать штрафы, чем продавать, – говорит Луханина.
По словам специалиста международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, в договоре на продажу объекта должны быть прописаны сроки и условия его разрыва. Обычно такие договоры краткосрочные – они действуют от двух недель до месяца. Ведь нельзя продавать квартиру месяцами. Если сроки более длительные – это уже повод задуматься.
Схема №2: наценка на хайпе
Михаил Артюхов рассказал нам о такой схеме, с которой недавно столкнулся сам.
"Искал для своего клиента квартиру, один вариант показался подходящим, но стоил он почему-то слишком дорого. За квартиру просили 68 тысяч долларов, хотя ее рыночная цена не превышала 55 тысяч. При этом, как оказалось, ценник придумали сами риелторы, которые занимались продажей объекта. Хозяин был готов продать за 60 тысяч, а риелторы поставили ему условие: если продадут дороже – разница им в карман. Клиентам же они эту квартиру предлагали якобы с гарантией кредитной поддержки в банке. Плюс к этой заоблачной цене с покупателя еще просили 3% комиссии. То есть в общей сложности риелторы получали с этого объекта до 10% от стоимости, хотя средняя комиссия не превышает 3-5%", – говорит Артюхов.
То есть в данной схеме жертва – потенциальный покупатель, которому вешают на уши лапшу, что "квартиры сильно подорожали и нужно брать", и обещают замолвить словечко в банке (что, к слову, крайне сомнительно).
"Сейчас на хайпе, что недвижимость пошла в рост, есть попытки завысить ценники до 10-15%. Поэтому стоит изучить рыночное предложение, прежде чем соглашаться на сделку", – говорит Артюхов.
Схема №3: квартира с доплатой
Еще одна ходовая схема подстерегает покупателей первички.
"Застройщик выставляет невысокие цены, но по факту продает только коробку. К коммуникациям дом не подключен, причем на этапе сделки эта информация всячески утаивается. Затем нередко оказывается, что дом в принципе нельзя подключить к коммуникациям – скажем, он заявлен как частный, а строится многоэтажка или есть какие-то другие нарушения. Такие объекты встречаются даже в центре, к примеру, в моей практике был дом на Печерске. Чтобы в итоге подключиться к коммникациям, людям приходится сбрасываться еще по 150-200 долларов за квадратный метр (то есть, на квартире в 50 квадратов – плюс 10 тысяч долларов к ценнику) и как-то решать проблему. Есть еще вариант: квартиры вам предлагают продать обратно, но уже с дисконтом до 50%. Якобы инвестору, который по факту нередко связан с застройщиком. Люди, которые не хотят морочиться с подключениями, продают", – говорит Артюхов.
"По новостройкам часто даже проекта нет. Или земля по факту оказывается с целевым назначением под гаражное строительство. То есть, ввести в эксплуатацию и подключить к коммуникациям такой дом в принципе сложно или вообще нереально", – добавил глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.
Схема №4: цена, которой нет
На первичке в ходу еще одна схема: так называемые инвесторские продажи.
Ее суть в следующем: на начальном этапе строительства застройщик реализует большую часть квартир, привлекая инвесторов – людей, которые скупают по несколько квартир, а то и целые этажи. Затем начинается ценовое ралли.
"Застройщик заявляет некую индикативную цену, как правило, завышенную. Хотя купить по этой цене жилье у компании нельзя – в отделе продаж говорят, что квартиры уже закончились.
Но их можно купить у посредников-инвесторов и даже дешевле, чем заявленная индикативная цена.
Видя, как быстро дорожает в данном объекте недвижимость, люди начинают ее перекупать, в том числе друг у друга. Создается некая пирамида на внутренних перепродажах", – рассказывает Артюхов.
Схема №5: подарил квартиру и "забыл"
Ростислав Кравец говорит, что по-прежнему немало схем, построенных на фактически "дырявом" реестре имущественных прав.
"У нас был случай, когда клиентка с квартирой в центре Киева вдруг обнаружила, что жилье переоформлено на других людей. А те сказали, что якобы квартиру им отдал за долги много лет назад сын этой женщины, который давно уехал из страны и его местонахождение на сегодняшний день неизвестно. Другой похожий случай был с мужчиной, у которого умер брат. А буквально на следующий день выяснилось, что тот якобы 15 дет назад подарил свою квартиру постороннему человеку, который начал предъявлять свои права на жилье. Мошенники пользуются старыми бланками договоров или просто подкладывают копии и умудряются вносить изменения в реестр на том основании, что якобы еще до его запуска была некая сделка, подтверждения которой есть в бумажном виде. И находятся нотариусы, которые вносят подобные изменения. Да и доказать их неправомочность иногда бывает не так просто", – говорит Кравец.
Схема №6: "общежитие" в аренду
По словам Артюхова, много разного рода схем на рынке аренды. К примеру, аферисты снимают квартиру на пару месяцев, а затем пересдают ее в аренду нескольким клиентам. Мошенники не берут комиссии за свои "услуги" – просят только плату за два месяца вперед и оговаривают заселение с отсрочкой, скажем, на неделю.
За это время они успевают сдать квартиру трем-пяти людям и исчезают в неизвестном направлении. А когда арендаторы начинают "заселяться", обнаруживают, что не они одни претендуют на квартиру.
"Причем, даже если люди просят правоустанавливающие документы, им показывают копию договора купли-продажи на квартиру, которую мошенники получили у хозяина (ведь ранее они сами сняли у него жилье). А потенциальным арендаторам представляются как эксклюзивные представители владельца, мол, сам он этим вопросом не занимается", – рассказывает Артюхов.
Схема №7: деньги на карту
Схемы на рынке недвижимости в регионах отличаются от киевских. Как рассказала глава Ривненского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ирина Радько, у них главной схемой является предложение квартир по бросовым ценам (на 30-40% ниже рыночных). Но потенциального покупателя просят сбросить на карту аванс, а то, дескать, объект "уйдет".
Причем, нередко такие авансы собирают сразу с нескольких покупателей.
В Ивано-Франковске, как рассказал вице-президент Ассоциации риелторов Александр Лахтионов, 95% случаев мошенничества приходятся на рынок аренды.
Аферисты сдают чужое жилье, представляясь владельцами или риелторами. Самая распространенная схема – "срочный задаток", то есть людям обещают сдать или продать квартиру очень дешево, но просят часть суммы прямо сейчас.
