Украинцам написали новые правила отселения из хрущевок и панельных домов

17-05-2019, 14:37 / Автор: Ілько Северин
/
Читати українською
Украинцам написали новые правила отселения из хрущевок и панельных домов
Огромные жилища больше не предложат и могут отселить в другие районы
6.7т

Жителей ветхих хрущевок и панельных домов готовятся отселять в новые дома. Соответствующая процедура прописана в законопроекте, разработанном Минрегионстроем и Украинским государственным научно-исследовательским институтом проектирования городов «Дипромисто» (ГП Дипромисто): «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Его скоро направят на согласование в центральные органы исполнительной власти, после чего, при необходимости, доработают, и Кабмин внесет его в Верховную Раду.

Как рассказали UBR.ua разработчики проекта, при самых благоприятных условиях в 2019 году документ успеют принять разве что в первом чтении. Учитывая, что сейчас депутаты больше озабочены скорыми парламентскими выборами, очевидно, что заработает закон о реновации не ранее 2020 года. Он придет на смену подобному документу, действующему с 2006 года. По сути он не работает.

Новый законопроект предусматривает 8 ключевых новаций:

  1. Реконструкцию устаревшего жилья любой высотности, а не только пятиэтажек, как сейчас.
  2. В программу реновации смогут включать не только жилые дома, но также инженерно-транспортные и социальные объекты: детские сады, школы, объекты торговли и т.д.
  3. Согласие на реконструкцию/снос жилья потребуется не от всех жильцов. Достаточно 75%.
    Расширяется перечень источников финансирования будущих проектов по реновации.
  4. Оплатить ее смогут: застройщики, городские и государственный бюджеты, иностранные доноры, различные фонды, гранты, сами жильцы (на них могут определенный процент затрат).
  5. Заказчиком работ будут выступать местные органы самоуправления.
  6. Предусматривает разные варианты отселения и компенсации жильцам устаревшего жилфонда.
  7. Город будет объявлять конкурс и выставлять условия к застройщикам. Один дом строить разным компаниям вряд ли разрешат, но заниматься разными проектами на территории одного микрорайона — вполне.
  8. Дома должны пройти энергоаудит до реновации и быть энергоэффективными после, соответствовать новым градостроительным нормам (например, быть приспособленными для маломобильных групп населения и т.д.).

Ремонтировать нужно все

В Киеве, по разным оценкам, количество домов, которые уже исчерпали свой срок эксплуатации достигает 65-70%. Поэтому новый законопроект потенциально может коснуться и домов, построенных в 70-80-х годах, говорят эксперты. Реновация нужна не только жилью, но и социальным объектам, построенным в большинстве своем в советские годы.

«Без преувеличения, порядка 80% школ, больниц, садиков в регионах очень нуждаются в частичной или полной реновации, модернизации. Застройщикам это может быть интересно по ряду причин. Первое — правильная финансовая модель, возможность уплатить такие образом паевой взнос, договориться с местной властью и так далее. Второе — социальная ответственность. Подобные качественные проекты в разы будут повышать лояльность покупателей жилья», — рассказала UBR.ua главный эксперт портала 3m2 Виктория Берещак.

Потенциально в проектах комплексной реконструкции кварталов могут участвовать крупные игроки. Таких компаний не так и много, например, в Киеве. Что касается точечных проектов — на 2-3 дома, то здесь могут привлекаться и небольшие компании.

«По каждому отдельному проекту будет проведен инвестиционный конкурс, что позволит выбрать победителя. Чтобы избежать бюджетного «распила» и сделать эти конкурсы прозрачными, стоит закрепить в документе норму, что победители обязаны иметь соответствующую материально-техническую базу для проведения всего комплекса работ. Также частично необходимо закрепить невозможность передавать этот проект третьим лицам в субаренду. За исключением, разве что, мелких работ, например, по установке стеклопакетов и т.п.», — рассказал UBR.ua начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

Спорным выглядит вопрос количества несогласных с предложенными проектами реконструкции. 25% владельцев жилья и нежилых помещений — это достаточно большое количество людей.

Хотя понять разработчиков можно: шансы на реализацию проекта значительно возрастают. Но эта норма вступает в прямую коллизию с Конституцией Украины, где определена незыблемость права собственности. Эксперты не исключают, что эта норма будет горячо обсуждаться в комитетах Рады и в сессионный зал она попадет уже измененной.

Жилье взамен

В программе реновации не обязательно предусматривать отселение и последующий снос домов. Если местные власти принимают решение о проведение реконструкции квартала или отдельного дома, тогда:

  • Местные власти проводят техническое обследование состояния всех зданий и сооружений на территории, которая отводится под реконструкцию.
  • Потом, на основании полученных данных от уполномоченных сертифицированных специалистов, составляется по каждому объекту техническая характеристика, с описанием состояния несущих конструкций, инженерных сетей, фундамента и пр.
  • После этого разрабатывается проектная документация по реконструкции, в которой определяется, какой дом по своим техническим характеристикам дешевле снести и на его месте построить новый. А какой объект подлежит реконструкции или модернизации (где требуется замена инженерных сетей), утепление, установка счетчиков, где возможна надстройка этажей, либо перепланировка).
  • Исходя из того, какие виды работ потребуются, уже и будет приниматься решение о необходимости отселения жильцов.

«Если дом не сносится, а требует капитального ремонта с отселением, то люди переселяются в стартовые дома, и после проведения ремонта, возвращаются обратно в свое жилье. Если здание сносится, на территории микрорайона должны построить стартовый жилой дом, в который отселяются жители. Люди получают квартиры, дом сносится, а на его месте строится новый дом, куда и вселяются обратно жильцы», — рассказал UBR.ua директор ГП Дипромисто Иван Шпилевский.

Если стартовый дом построить негде, тогда по согласованию с жителями их могут отселить в маневренный жилой фонд, который формируется органами местного самоуправления или застройщиком. В другом районе населенного пункта. Взамен могут предложить даже жилье на вторичном рынке, если человек не захочет ждать постройки стартового дома.

«По каждой квартире, с каждым собственником будут вестись отдельные разговоры, заключаться договор, в котором пропишут все условия компенсации и отселения», — добавил Шпилевский.

Компенсации и доплаты

В действующем законе, при расчете компенсации при отселении, жильцы могли требовать от застройщиков увеличения жилой площади на 50%. Для строителей такие проекты, мягко говоря, невыгодны. Этот коэффициент вычеркнули.

С другой стороны, при замене старой квартиры на новую, застройщики учитывал только «жилой» метраж, а не общий, что невыгодно уже собственникам старого жилья. Например, при общем метраже квартиры в 100 кв.м, жилая площадь могла составлять только 40-50 кв.м.

В новом законопроекте эти диспропорции убрали — будут учитывать общий метраж. К тому же, владельцы жилья смогут рассчитывать на денежную компенсацию, если площадь новой квартиры будет меньше предыдущей:

  • Если люди захотят увеличить площадь, то разницу доплатит собственник. И наоборот, если человек живет один, например, в трехкомнатной квартире, и захочет получить меньший метраж, то ему компенсируют разницу по коммерческим ценам;
  • Если владелец старой квартиры проживает в центре города, где стоимость квадрата выше, чем в спальных районах, и он согласится переехать на окраину, то разницу в цене квадратных метров человеку также компенсируют.

«Что касается определения рыночной стоимости квартиры в случае несогласия жильца переселятся в маневренный фонд. Считаю, что над этим пунктом также придется поработать: рынок не статичен и каждый месяц на нем происходят, пусть и незначительные, но все же изменения в ценах. Закон возложил оценку имущества на профессиональных оценщиков, но не совсем понятно, за чей счет будут оплачены их услуги», — заметил в беседе с UBR.ua управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов

Выгодно ли застройщикам

Во многих случаях реконструкция (с заменой всех инженерных сетей, полным или частичным сносом старых зданий и т.д.) — это куда более хлопотный, емкий по времени и более дорогостоящий проект, чем постройка нового дома. Реконструкция дома длится в среднем на 3-6 месяцев дольше, чем стройка. И дороже минимум на 10-15%, говорят строители. Соответственно рентабельность тоже должна повысится с учетом указанного срока.

«Сегодня рентабельность строительства в Киеве не превышает 25%, а в пригороде столицы — 20%. Не исключено, что вопрос предоставления временного жилья бывшим владельцем также может лечь на плечи застройщика. Что тоже будет ощутимой частью расходов, именуемых себестоимостью строительства. Грубо говоря, застройщикам будет выгодно участвовать в таких проектах в случае, если они смогут заработать от 30% до 40% прибыли», — добавил Кононов.

Если говорить о реновации из разряда «сменить фасад, установить счетчики», то это, скорее, будет интересно подрядчикам, чтобы пополнить свой портфель удачными социальными кейсами, говорят эксперты.

«Застройщик же все-таки возьмется за проект, где он выиграет, как девелопер, управленец. И тут необязательно сносить под чистую здание. Грамотные проектные и инженерные решения могут творить чудеса», — резюмировала Берещак.

Источник: ubr.ua


Почему вы можете доверять vesti-ua.net →

Читайте vesti-ua.net в Google News

Коли, на вашу думку, можливе закінчення війни в Україні?
Последние новости
11:20
Трамп и Зеленский могут встретиться на следующей неделе в Нью-Йорке, - Рубио
86
11:01
Гороскоп на 16 сентября по картам таро: для кого сегодняшний день будет благоприятным
225
10:42
Израиль заявил, что не отступит, пока не разгромит ХАМАС
163
10:23
Инфляция ускорилась: что будет с ценами на продукты осенью
180
10:04
Украинцев ожидает контрастная погода: где сегодня будут осадки, а где - солнце
167
09:45
Кабмин назвал новый размер минимальной пенсии
692
09:26
Гороскоп на 16 сентября: прогноз для всех знаков зодиака
381
09:07
Удар РФ по Запорожью: более десятка пострадавших
229
08:57
Пекин отреагировал на слова Келлога о влиянии Китая на войну в Украине
397
08:34
Польша призывает установить бесполетную зону над Украиной — WP
257
08:13
Проект госбюджета: средняя зарплата вырастет до 30 тысяч грн
437
07:58
Не выпускать за границу и готовить к войне: в Раде призвали принять новое решение о парнях 18-22 лет
2.8т
07:36
Есть ли шанс у оккупантов быстро захватить Купянск: ответ командира полка "Ахиллес"
304
07:14
Кто может лишиться отсрочки от мобилизации: комитет согласовал законопроект
524
22:57
Коридор затмений: какие 3 знака зодиака резко изменят свою судьбу
1.1т
22:43
В Украине снова лето: прогноз на 16 сентября
391
22:19
Сырский уволил двух командующих корпусов — СМИ
726
22:06
Правительство одобрило проект госбюджета на 2026 год: основные показатели
380
22:03
В Кремле заявили, что война с НАТО "де-факто идет"
490
21:58
С Пугачёвой потребовали полтора миллиарда рублей за интервью
845
21:33
Если США снимут санкции, то Беларусь вновь сможет ремонтировать самолеты, - эксперт
440
21:14
Защититься от агрессии РФ: The Economist оценил шансы Европы закрыть свое небо
364
20:56
Соглашение о недрах: американские инвесторы прилетели посмотреть на украинские месторождения
730
20:41
Учения "Запад-2025": у Путина есть три сценария, куда далее отправить войска, - Bild
826
20:18
Освобожденный Лукашенко оппозиционер Статкевич снова оказался в тюрьме – СМИ
20:01
Как ВСУ удается освобождать села, если преимущество у врага: Тимочко назвал два фактора
525
19:53
Гороскоп на неделю с 15 по 21 сентября: чего ожидать каждому знаку зодиака
1.1т
19:34
Мировой рынок смартфонов: рейтинг продаж показал интересные изменения
794
19:15
Медведев пригрозил НАТО войной, Ермак отреагировал
1.2т
18:56
Работница банка "обнулила" счета 85-летней одесситки: 400 тыс. грн загадочно испарились
658
18:37
Сколько стоит зарядить электромобиль в Украине: какие тарифы наиболее выгодные
18:18
В сети подсчитали, сколько времени нужно работать, чтобы купить новый iPhone
583
17:59
Расходы Украины на оборону: сколько денег нужно на 2026 год
429
17:40
Для этих четырех знаков зодиака "черная полоса" останется позади
2.1т
17:21
Трамп впервые назвал РФ агрессором в войне против Украины
501
17:02
В Раде рассказали, какой сейчас реальный прожиточный минимум
1.1т
16:43
Россия на самом деле не побеждает на поле боя в Украине, - Келлог
482
16:24
Пришло время непопулярных решений: Гетманцев не одобрил предложения по раздаче денег в программе Свириденко
1.6т
Больше новостей

Продолжая просматривать vesti-ua.net Вы подтверждаете, что ознакомились с Политикой конфиденциальности и согласны с использованием файлов cookie