Правительство подготовило проект постановления о создании реестра недостроенного жилья. В него могут попасть объекты, не введенные в эксплуатацию в течение двух и более лет с начала строительства.
Соответствующий документ опубликовало Министерство развития общин и территорий (Минрегион). Опрошенные UBR.ua эксперты не сошлись во мнениях о том, насколько полезным может стать подобный инструмент.
Профильные сайты уже все сделали
Гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько заявил, что вопрос о создании реестров недостроев всплывает с завидной периодичностью.
"Как правило, или после какого-то скандала на строительном рынке, или в связи с какими-то очередными местными выборами. Например, господин Кличко (мэр Киева) буквально несколько месяцев назад последний раз говорил, что нужно взять и создать такой реестр", – рассказал он. Отметив, что подобный перечень уже существует, "но толку от него никакого".
Если даже правительство создаст такую базу данных, то польза от нее неочевидна, считает гендиректор Greenol. Минрегион четко прописал, что никаких последствий, наказаний или других мер не предусмотрено постановлением Кабмина.
По его прогнозам, данное решения никак не повлияет на покупателей. "Люди, которые хотят приобрести себе жилье на первичном рынке, в первую очередь идут на сайт новостроек Киева и области", – рассказал Олег Приходько.
По его словам, тот же ЛУН.ua (популярный сайт с новостроями) уже много лет вносит в свой реестр все дома – и запланированные, и строящиеся, и те, введение которых в эксплуатацию задерживается.
Если у застройщиков возникают трудности с оформлением документации, то сайт так и указывает "данная застройка является проблемной". "Коммерческие структуры давно это уже сделали в интересах потребителя", – подчеркнул он. По оценкам Приходько, в Киеве и области насчитывается порядка 120-160 недостроев.
Кого зачислят в недострои
Если взять срез по первичному рынку недвижимости, то опоздание со сдачей дома в эксплуатацию сроком до полугода воспринимается уже как "норма жизни". То же утверждение справедливо по отношению к большим объектам – задержка до года считается в данной категории допустимой.
Поэтому предложенный правительством срок в два года Олег Приходько назвал "разумным". Ведь задержки могут возникнуть по разным причинам. Например, из-за пандемии коронавируса или по причине сезонных перебоев с финансированием.
"Все начинают обращать внимание на проблемные недострои только после того, как случился какой-то казус. К сожалению, система ГАСИ – Государственной архитектурно-строительной инспекции – не работает у нас в стране", – посетовал гендиректор Greenol.
По его словам, из-за этого участники рынка месяцами не могут получить необходимые документы. "Более чем на полгода остановились процессы ввода в эксплуатацию строений, потому что некому брать и сдавать в эксплуатацию… Поломали коррупционную структуру, на которую говорили плохо все застройщики, но лучшей не создали", – констатировал Олег Приходько.
Нужен аудит
По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрия Питы, в минрегионовский реестр вряд ли попадут случайные объекты. "Ведь не секрет, что причисление к недостроям можно использовать как механизм давления на застройщика", – заявил он.
Как заметил нам эксперт, в данном вопросе может возникнуть другая проблема. Например, стройка может быть "мертвой" полтора года и, чтобы объект не причислили к недостроям, горе-застройщики вполне способны создать видимость ведения работ, разморозки объекта и пр.
Поэтому, убежден глава АСНУ, нужно провести глубокий аудит всех объектов, у которых есть проблемы с вводом в эксплуатацию сроком более одного-полутора лет.
При этом необходимо проверить, когда были закончены активные стройработы, объем выполненных работ, количество проданных квартир. А также узнать, занимается ли застройщик строительством других объектов или же этой компании уже не существует. Важно установить наличие тяжб, которые потенциально могут затормозить строительство, прояснить вопросы законности строительства и пр.
"Очевидно, что сам документ не решит всех вопросов. Но такой реестр необходим, ведь, как я уже сказал, это может стать отправной точкой для решения этой проблемы", – подчеркнул Юрий Пита.
Нужно пересчитать прогоревших инвесторов
Президент АСНУ указал на другую проблему – отсутствие реестра обманутых покупателей жилья.
Из-за этого застройщикам часто приходилось заниматься юридическими вопросами подтверждения прав того или иного покупателя, искать различные компромиссы в вопросе площади передаваемых квартир. А также общаться с недовольными обманутыми инвесторами, которые пытаются отсудить право аренды земельного участка.
"Например, с целью привлечь туда "своего" девелопера, естественно, думая, прежде всего, о толщине собственных кошельков", – подчеркнул Пита.
По его мнению, Минрегион выбрал "правильный путь" – нужно сначала создать реестр долгостроев. Параллельно Верховная Рада примет закон о защите инвесторов, надеется эксперт.
"Следующим документом должен стать закон о решении проблем с недостроями именно в части определения, какой объект можно считать недостроем и механизмы не только его завершения, а еще и для упреждения появления таких проектов", – подчеркнул он.
По его оценкам, на рынке можно встретить достаточно разные цифры по количеству недостроев. Их число может достигать 400-450 объектов по всей стране.
Он также отметил важную деталь: если стройка ведется, но задержка с вводом в эксплуатацию уже превысила два года, то такой объект не должен попасть в реестр.
"Это важная ремарка, так как в среднем по рынку задержка с вводом жилья в эксплуатацию достигает шести-девяти месяцев, а после прошлогоднего локдауна процесс введения сдвинулся еще минимум на три-четыре месяца", – констатировал Юрий Пита.
При этом эксперт отметил, что количество объектов, срок сдачи которых просрочен минимум на один год, достигает 25% от всего объема жилого строительства. А число тех, где сроки уже "катастрофичны" (более полутора лет и выше), по самым скромным оценкам – от 5% до 10%.
А Генплана все нет
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак поддержала правительственную инициативу. "Перечень проблемных новостроев – это первый этап инвентаризации, когда вся необходимая информация об объекте незавершенного строительства будет собрана в одном месте. О заказчике, подрядчике, истории земли, проекта, причинах остановки, сроках простаивания площадки и т.д.", – отметила она.
По ее словам, у подобного реестра можно выделить две основные функции. Первая – информационная, для потенциальных и реальных инвесторов. Они смогут отслеживать ситуацию по объекту, а не жить "в непонятном вакууме", когда застройщик либо "исчез с радаров, либо кормит завтраками".
Вторая функция – систематизирующая, когда местные органы власти ведут учет и отслеживают реальное состояние дел в градостроительной отрасли.
"Та хаотичная застройка, которую мы видим сейчас, не только наследие отсутствующего Генплана, но и следствие умышленного – или нет – закрывания глаз на потенциально и реально проблемные стройки", – подчеркнула эксперт.
Как решить проблему
Виктория Берещак убеждена, что определять тот или иной объект в "перечень" целесообразно уже через полгода-год после "откровенной заморозки" стройки.
Она предложила следующие возможные сценарии по решению данной проблематики:
- девелопер перепродает объект другой компании или вступает в альянс с более сильной, финансово устойчивой компанией, которая имеет достаточный запас прочности.
"Вопрос в том, какой ей смысл, конечно. Это может быть свободный участок под застройку или достаточный процент нереализованных квартир (хотя бы 35-40%) в проекте при условии, что спрос на локацию и концепцию высок или потенциально высок", – предположила она.
- девелопер умывает руки или признает себя банкротом, начинаются судебные тяжбы, инвесторы бьют в набат, привлекая внимание общественности и органов контроля. Начинается затяжной период поиска очевидных ответов на вопрос "кто виноват и что делать", стройка замораживается, градус политического пиара на проблемном объекте растет в геометрической прогрессии.
Как вариант, это может вылиться в поиск органами власти компании-спасителя – сильного системного игрока рынка, который не боится сложностей ни технического, ни финансового, ни репутационного плана и рассматривает это как кейс социальной ответственности, готов к диалогу и ждет преференций от города.
Среди последних – свободные участки под застройку, содействие в решении каких-то вопросов с инженерными сетями, социальной инфраструктурой, дорожным полотном и т.д.
В любом случае, убеждена Берещак, история должна быть о win-win, о государственно-частном взаимодействии, а не о "добровольно принудительном мытарстве".