Минрегионразвития готовит украинским застройщикам новые правила — уже в 2018 году может быть принят пакет осовремененных государственных строительных норм (ГСН). Часть из них сильно упростит жизнь девелоперам и даже позволит вывести незаконные стройки из тени. Последних в Киеве насчитывается 67 объектов.
«Мы уже провели массу круглых столов и обсудили проект Государственных строительных норм с общественностью. Сейчас наш базовый профильный институт занимается их доработкой», — рассказал UBR.ua заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.
Игра слов
Одно из ключевых новшеств в проекте современных градостроительных норм заключается в увеличении дозволенной плотности населения. Действующие правила разрешают заселять микрорайоны с плотностью 180-450 чел./га. Проект не меняет максимальную планку, но понижает минимальную — до 150 чел/га.
Но главное, что он позволяет при соблюдении ряда условий, например, обустройстве подземного паркинга с достаточным количеством паркомест, превышать установленный лимит на 20%. Это означает, что признанные сейчас незаконными из-за нарушения норм этажности объекты, могут вернуться в статус законных.
«Плотность населения по отдельному согласованию может быть увеличена, что легализирует увеличение этажности на те же 20%. А это в свою очередь позволяет узаконить определенное количество домов, построенных с нарушениями из-за надстройки нескольких этажей», — объяснил UBR.ua партнер адвокатского и риэлтерского объединения Украины Георгий Валиев.
Поможет застройщикам узаконить объекты и изменение терминологии в классификации зданий. Нынешнюю категорию «жилая общественная застройка» планируют заменить на «смешанную» и «многофункциональную застройку».
«Соответственно, целевое назначение здания, которое изначально указывалось в декларации, станет более размытым. И те дома, которые сейчас не полностью относятся к категории жилых, можно будет вводить в эксплуатацию. Например, так часто бывает, что изначально планируют строить офисное здание, а в итоге там продают квартиры. При этом документально изменить статус на «жилой многоквартирный дом» — очень тяжело», — уточнил Валиев.
Ручной режим
Впрочем, даже если по новым правилам стройка выйдет из серой зоны, автоматически легитимной она все равно не станет, говорят эксперты. Во-первых, пересмотреть правовой статус конкретного объекта можно будет только в том случае, если проект снова отправят на утверждение в Главное архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).
Во-вторых, к стройкам-нарушителям зачастую предъявляют претензии не по одному, а сразу по множеству вопросов. А значит вносить изменения в проект большинству из них все же придется. А поменять проект не на бумаге, а на реальной стройке не так уж просто. И все же, осовремененные ГСН дают застройщикам больше пространства для маневров.
«Несмотря на то, что плановые проверки ГАСИ отменили в прошлом году, а инспекция не может явиться на стройку без соответствующего постановления Кабмина, перед сдачей в эксплуатацию проверку пройти придется. При этом за самовольное незаконное строительство могут назначить штраф в размере 50% от стоимости всех строительных работ», — предостерегает Кобылянский.
Муки выбора
Проект обновленных правил содержит массу современных альтернатив устаревшим нормам. Например, от застройщиков перестанут требовать оборудовать многоэтажки мусоропроводами. Вместо них, например, можно установить под каждой кухонной мойкой утилизаторы-измельчители бытовых отходов. И оборудовать дом дополнительным лифтом для твердых отходов.
В новых государственных строительных нормах появились и правила работы возобновляемых источников энергии в доме, если такие предусмотрены проектом. Существенно ужесточили требования к энергоэффективности: если сейчас застройщик может сдать жилой дом с классом D и E, то в будущем ему придется утеплить многоэтажку аж до класса С.
Также в ГСН появилось понятие эксплуатируемой кровли. Вскоре на крышах украинских многоэтажек можно будет абсолютно законно оборудовать спортивные площадки, солярии, беговые дорожки и даже сад.
Кроме того, минимальная допустимая площадь однокомнатной квартиры должна быть не меньше 28 квадратов.
«Нынешние смарт-квартиры, которые продают, нарушают санитарно-гигиенические нормы. Хотя по ним же минимальная площадь на одного человека должна составлять чуть выше 17 кв.м. Уменьшение минимально допустимой площади, с другой стороны, политически оправдано. Нужна какая-то государственная программа для переселенцев доступного жилья, пускай и с меньшей площадью», - считает председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.
Источник: ubr.ua