В Украине завис рынок недвижимости. С начала мая снова открыли реестры, то есть, появилась возможность заключать сделки купли-продажи. Напомним: с начала войны сделки поставили на стоп, поэтому те, кому нужно было срочно продать квартиру, шли на разного рода ухищрения (в частности, оформляли предварительные залоги).
Ожидалось, что рынок начнет более-менее активно работать примерно с 9-10 мая.
К этому времени владельцы жилья обновили свои предложения, и, что интересно, в большинстве городов ценники повысили на 5-25%. С одной стороны, собственники руководствовались аргументом о том, что готовая недвижимость сейчас становится дефицитом, ведь многие дома в Украине разрушены. С другой - изначально формировали себе резерв для торга.
Но, как говорят риелторы, продавцы квартир пока так и не дождались покупателей.
"Сделок практически нет. Хотя в стране сформировался огромный отложенный спрос на жилье, люди пока только присматриваются. Главное - ждут ясности по ценам. Если бы ценники сейчас снизились на 20%, сделки тут же пошли бы. Собственники на такой дисконт пока не идут", — говорит эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.
По ее словам, в Киеве появилась армия покупателей с деньгами, которые охотятся за дорогими квартирами.
"Готовы переоформлять хоть завтра, но со скидкой в 30%. В основном, это инвесторы, которые рассчитывают впоследствии неплохо заработать на элитной недвижимости", — отметила Луханина.
То есть на рынке недвижимости сейчас сложилась интересная ситуация - потенциальные продавцы хотят пристроить свое имущество подороже, а покупатели, наоборот, взяли паузу и ждут, когда цены рухнут. Куда в итоге двинутся цены, вверх или вниз - пока сказать сложно. Но, как считает Ирина Луханина, если за месяц продажи не пойдут, собственники начнут торговаться.
Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости, и чего ждать по ценам.
"Ждут квартир со скидками до 70%"
Мы уже писали, что в начале войны на рынке недвижимости началась паника. В Киеве появились предложения о продаже квартир со скидками в 50-60%, и по некоторым объектам даже были подписаны предварительные соглашения. Но так как реестры недвижимости на тот момент были закрыты, сделки зависли.
С мая реестры открыли, что, по идее, должно было перезапустить рынок. Но, как говорит Ирина Луханина, люди заканчивали оформление тех сделок, по которым уже были вручены задатки.
Несмотря на то, что люди активно мониторят выставленные на продажу объекты, новых сделок сейчас практически нет.
"Во-первых, есть технические причины. Список нотариусов, которых допустили к проведению сделок, ограничен. К примеру, в Харькове работает всего 10 нотариусов. Во-вторых, много людей уехало, часть потеряли работу и вообще не уверены, стоит ли сейчас вкладываться в квадратные метры. Нужно помнить, что в этом году ВВП может рухнуть на 40%, это означает, что нас ждет жесткий экономический кризис. Но еще больше настроения потенциальных покупателей зависят от новостей с фронта. Поэтому пока люди только присматриваются и ждут", — говорит владелец оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.
Столичный риелтор Михаил Артюхов отметил, что "спрос на покупку жилья сейчас крайне низкий, ведь на рынке сейчас практически нет предложения, адекватного изменившимся условиям в стране".
То есть, ценники явно не отвечают представлениям покупателей о том, сколько в войну должна стоить недвижимость.
"На рынке сформировался огромный отложенный спрос. Жилье украинцам нужнее, чем когда бы то ни было, так как многие остались без крыши над головой. И, несмотря на то, что времена сейчас трудные, у части граждан сбережения есть. Если бы сейчас квартиры были дешевле на 15-20% от заявленных цен, сделки пошли бы", — считает Ирина Луханина.
То есть, главная причина, по которой завис рынок - слишком высокие цены на недвижимость.
При этом по рынку уже ходят слухи о неких квартирах, которые продаются за копейки. К примеру, объекте на Новопечерских Липках в Киеве, который до войны выставлялся за 320 тысяч, а в итоге ушел недавно за 100 тысяч. Истории о подобных скидках впечатляют потенциальных покупателей - люди начинают искать квартиры по бросовым ценам, а если не находят, считают, что нужно просто еще немного подождать, пока ценники начнут массово рушиться.
Риелторы рассказывают, что им звонят клиенты (в том числе, из-за границы) и спрашивают, не появились ли еще в Киеве квартиры по 20 тысяч долларов.
Отметим, что киевские риелторы, с которыми пообщалась "Страна", весьма скептически относятся к рассказам о продажах элитных квартир с большими скидками.
"На Печерске за 100 тысяч долларов не купишь даже квартиру на этапе фундамента", - говорит нам Луханина.
При этом не исключено, что единичные сделки по бросовым ценам все же есть. Во-первых, договоренности по ним могли быть достигнуты еще в начале войны, когда продавцы запаниковали. То есть, сейчас идет просто формальное оформление прежних сделок.
Во-вторых, могли сыграть роль личные обстоятельства, в частности, на большие скидки мог пойти собственник, который до войны скупил целый пул квартир (некоторые приобретали недвижимость подъездами), а теперь хочет получить хоть какие-то деньги. Но массовой продажи дешевых квартир ни в Киеве, ни в целом по Украине пока нет, - утверждают риелторы.
Играют на повышение
По ценам сейчас наблюдается вовсе не тот тренд, которого так ждут покупатели - еще накануне открытия рынка собственники недвижимости начали их не снижать, а, наоборот, повышать. Правда, не во всех городах.
Так, в Киеве некоторые объекты в один день вдруг подорожали на 15-25%. В среднем по рынку цены выросли примерно на 5-7%, к примеру, в спальных районах квадратный метр стоит 1200-1300 долларов (то есть, двушка в 50 квадратов - 60-65 тысяч долларов), на тех же Новопечерских Липках — порядка 3 тысяч долларов (квартира в 100 квадратов — 300 тысяч долларов).
Первичка, несмотря на то, что в Киеве достаточно много уже готовых домов, а с недавних пор активизировалось также строительство, стоит. Что и понятно - квартиры продаются без ремонта, а люди сейчас, если и ищут, то готовое жилье - для себя или под аренду.
"Рынок новостроек практически не работает. В продаже от инвесторов появились объекты в пригородах Киева, где не велись активные военные действия. Цены держатся на уровне довоенных. На квартиры с документами цены поднялись на 10% (что логично, ведь гривна подешевела на 15-20%)", — рассказывает Артюхов.
Рост цен в предложениях от собственников замечен также буквально по всем западным областям. К примеру, во Львове - на 7-10% Ивано-Франковске, Ужгороде, Черновцах - в пределах 5-7%. В центральных областях страны (Полтавская, Кировоградская, Винницкая и др) цены плюс-минус на довоенном уровне. Но и на западе, и в центре предложений на продажу меньше, чем было до войны - многие собственники выгодно сдали свою недвижимость в аренду переселенцам.
В Днепре, Николаеве, Харькове - цены ниже, чем до войны на 5-10%. В целом, по словам риелторов, прослеживается четкая тенденция - чем ближе к зонам боевых действий, тем ниже аппетиты собственников жилья и тем на большие скидки они готовы идти.
В целом аргументы владельцев жилья, повышающих ценники, следующие: якобы, в Украине, где большой процент разрушенного жилья, после окончания войны начнется жесткий дефицит. И на этом фоне квадратные метры будут только дорожать.
Продавцы против покупателей
То есть, на рынке недвижимости сейчас сформировались две противоположные тенденции. Покупатели ждут, пока цены рухнут, и квартиру в Киеве можно будет купить за 20 тысяч долларов, а в небольших городах по регионам и вовсе до 10 тысяч.
Продавцы, наоборот, настроены на повышение или же, если речь идет о прифронтовых регионах, на умеренные скидки "с учетом военного времени".
"Продавцы в основном пока не готовы двигаться в ценах", - говорит Луханина.
Что интересно, на рынке уже появилась армия инвесторов с деньгами, которые готовы скупать квартиры по дешевке.
"Охотятся, в основном, за дорогими квартирами. Готовы переоформлять хоть завтра, пытаются сбить цены на 30%. Скорее всего, такое жилье пытаются выкупить под дальнейшую перепродажу. Но собственники на такой дисконт пока не идут", - говорит Луханина.
По квартирам эконом и среднего класса, по ее словам, сделки пошли бы, если бы ценники упали на 20%. Но владельцы пока тоже не спешат уступать.
При этом уже наблюдаются попытки инвесторов (или как их называют риелторы, спекулянтов) "раскачать" рынок. К ним риелторы относят "фантастические истории о продаже квартир с минус 70%" плюс не исключают, что на специализированных площадках начнут появляться объявления с бросовыми ценниками (как это было недавно по аренде жилья).
Но, как говорит Рябов, не исключено, что и агентства недвижимости предпримут попытку "разогнать рынок", рассказывая об активизации спроса и убеждая потенциальных покупателей заключать сделку сейчас, "пока не подорожало".
Ключевой вопрос сейчас - кто дрогнет первым - покупатели (начнут заключать сделки, не дожидаясь скидок) или продавцы (станут более сговорчивыми по ценам).
Ирина Луханина говорит, что, если в течение месяца продажи не сдвинутся с мертвой точки, квартиры могут начать дешеветь. Цены, как ожидается, постепенно просядут до 20%.
Ситуация станет понятна к июлю, и многое будет зависеть от того, как к тому времени будет на фронте, - подытожил Рябов.