Владелец квартиры не имеет неограниченного права заходить в жилье, арендуемое другим человеком, даже если у него есть собственные ключи. В то же время, закон предусматривает исключения для неотложных ситуаций, а порядок плановых визитов следует заранее согласовать в договоре аренды.
Об этом в комментарии РБК-Украина рассказала адвокатеса, партнер Адвокатского объединения "AXIOS PARTNERS" Алена Радева, про це передають Vesti-UA.net.
Имеет ли владелец право заходить в квартиру без предупреждения
Право собственности само по себе не позволяет владельцу посещать арендуемое жилье никогда без согласия нанимателя. В момент действия договора арендатор получает законное право пользоваться квартирой, а неприкосновенность жилья защищается Конституцией и гражданским законодательством.
В частности, статья 317 Гражданского кодекса Украины определяет права собственника на владение, использование и распоряжение имуществом. В то же время, согласно статье 810 ГК Украины, собственник передает жилье нанимателю для проживания на определенный срок за плату.
Статья 30 Конституции Украины гарантирует неприкосновенность жилья. Аналогичное положение содержит статья 311 ГК Украины: проникновение в жилье допускается только в случаях и порядке, определенных законом.
Как отмечает адвокат, эти гарантии касаются не только собственников, но и людей, которые законно пользуются жильем. Поэтому наличие у владельца ключей не означает, что он может самостоятельно заходить в квартиру при отсутствии арендатора.
Когда можно зайти без согласия арендатора
Исключения предусмотрены для неотложных случаев, когда промедление может угрожать жизни людей или привести к значительному ущербу имуществу. Речь идет, в частности, о пожаре, утечке газа, серьезной аварии с водоснабжением или другой ситуации, которая требует срочного вмешательства.
Статья 30 Конституции Украины и статья 311 ГК предусматривают возможность проникновения в жилье в неотложных случаях по установленному законом порядку.
В зависимости от обстоятельств следует привлекать аварийные службы, ГСЧС или полицию. Само желание владельца проверить состояние квартиры не является основанием для безотлагательного доступа без согласования с арендатором.
Как владелец может проверять состояние жилья
Владелец имеет право заботиться о своем имуществе и контролировать его состояние. Однако доступ к квартире, переданной в аренду, нужно организовать так, чтобы не нарушать права нанимателя.
Для этого стороны могут заранее указать в договоре условия посещения жилья. Например, согласовать:
- предупреждение о визите за 24 или 48 часов;
- конкретное время осмотра;
- присутствие арендатора;
- доступ к проведению ремонта или технических работ;
- возможность снимать характеристики счетчиков и проверять коммуникации.
В случае конфликта важно учитывать не только сам факт входа в квартиру, но и условия договора и то, соблюдал ли владелец согласованные правила.
Что делать, если владелец зашел без разрешения
Если арендатор узнал, что владелец заходил в квартиру без согласования, следует, прежде всего, зафиксировать обстоятельства. Например, сохранить переписку, в которой владелец подтверждает свой визит, а также записи камер наблюдения или домофона, если они есть.
Следующий шаг - проверить договор аренды и выяснить, предусматривает ли он право собственника заходить в жилье и при каких условиях.
Если соответствующих положений нет или владелец нарушил договоренности, можно в письменном виде уведомить его об этом и предложить согласовать четкий порядок доступа в дальнейшем.
Если владелец систематически заходит без согласования, использует ключи вопреки воле арендатора, угрожает или наносит ущерб, ситуация требует отдельной правовой оценки.
Угрожает ли владельцу уголовная ответственность
При определенных обстоятельствах незаконный вход в арендуемое жилье может иметь признаки уголовного правонарушения.
Статья 162 Уголовного кодекса Украины предусматривает ответственность за незаконное проникновение в жилище или другое владение лица, незаконное проведение в них осмотра или обыска и другие действия, нарушающие неприкосновенность жилья.
В то же время, не каждый вход владельца в арендованную квартиру автоматически является уголовным правонарушением. Для правовой оценки имеют значение конкретные обстоятельства: было ли согласие арендатора, что предусматривал договор, существовала ли неотложная ситуация и при каких условиях владелец попал в квартиру.
Радева заключает: собственник сохраняет право собственности на квартиру, но не может произвольно пользоваться ею вопреки правам арендатора. Плановые визиты следует согласовывать заранее или проводить по правилам, определенным договором, а безотлагательные случаи требуют соблюдения специального порядка, установленного законом.
