Останній рік став одним із найскладніших для ринку нерухомості в Україні: ротація населення, зміни у пріоритетах безпеки та постійні корективи економічної ситуації суттєво вплинули на орендні ставки. Водночас навіть за таких умов, аналітичні дані свідчать, що потреба у стабільному житлі залишається високою. Маркетплейс ДІМ РІА фіксує позитивну динаміку збільшення інтересу до орендного сегмента, особливо у містах, де безпекова ситуація більш-менш контрольована.
Київ: повільне відновлення ринку та підвищення вимог до житла
Столиця залишалася одним із найважливіших осередків ділової активності, навіть попри періодичні загрози ракетних ударів. На старті активних військових дій минулого року орендна плата в Києві суттєво знизилася, оскільки частина населення виїхала. Однак із часом, коли стало зрозуміло, що інфраструктура міста лишається більш-менш функціональною, розпочалося поступове повернення людей.
Орендарі тепер прискіпливіше оцінюють житло з погляду наявності укриттів, автономних джерел електроенергії чи бодай мінімальних заходів безпеки. Цей фокус на безпеку позначився і на цінах. У новобудовах, особливо з підземними паркінгами, які можна використовувати як укриття, орендна ставка значно перевищує довоєнний рівень.
Львів: стабільно високий попит та помірне зростання цін
Львів перетворився на один із найпривабливіших центрів для ВПО і бізнесів. Попри подекуди перевантажену інфраструктуру, регіон активно розвиває ринок оренди житла: нові забудовники пропонують відносно сучасні квартири, які одразу входять у сегмент «вище середнього». З одного боку, це зумовило зростання середньомісячної орендної плати приблизно на 20–25% порівняно з минулим роком.
З іншого боку, конкуренція між власниками підштовхує пропонувати клієнтам більш привабливі умови. У підсумку, попит лишається стабільним, що формує передумови для подальшого повільного зростання цін, особливо у центральних районах і поблизу новобудов із сучасною інфраструктурою.
Одеса: сезонні коливання та вплив логістичних ризиків
Одеса – важливе портове місто, яке значно постраждало через воєнні ризики на Чорному морі та блокування нормальних логістичних шляхів. На початку року оренда просіла, але згодом місто стало притулком для переселенців зі східних та південних регіонів, які шукали тимчасове житло на узбережжі. Ця динаміка підняла ціни наприкінці весни та влітку, причому на 10–15% у центральних районах і до 20% в прибережних (Аркадія, Фонтанка тощо).
Власники, які раніше зосереджувалися на подобовій оренді для туристів, частіше почали пропонувати довгострокові контракти, щоб гарантувати стабільний прибуток у непередбачуваних умовах. Проте через періодичні ракетні атаки й коливання туристичного потоку орендний ринок Одеси досі залишається нестабільним.
Дніпро: стримане зростання попиту через промислові виклики
Дніпро — місто, що залишається одним із промислових і логістичних хабів країни. Чимало компаній перенесли сюди свої офіси та виробничі потужності з більш небезпечних регіонів. Завдяки цьому у першій половині року ми бачили, як попит на оренду житла підвищився десь на 15–20%. Втім, слід враховувати, що місто розташоване ближче до зони активних бойових дій, а значить, загроза атак впливає на психологію орендарів.
Багато хто прагне знайти нерухомість у більш «тихих» районах Дніпра чи передмістях. Там, де спокійніше та краще розвинені «укриттєві» опції, ставки зросли найсуттєвіше — до 25%. У центральній частині міста або біля промислових зон ріст більш скромний — 10–12%.
Харків: складна ситуація та помірне відновлення
Харків суттєво постраждав внаслідок постійних обстрілів. Великий відсоток населення виїхав, що спричинило різке падіння попиту і, відповідно, цін. Однак згодом ті, хто повернувся і вирішив відновити бізнес чи роботу в Харкові, сформували новий сегмент орендарів, які готові інвестувати у безпечніше й більш оснащене житло. Цікаво, що частина власників у прифронтових районах віддала перевагу продажу нерухомості, не бажаючи чекати кінця війни.
Через це пропозиція на житло з якісною інфраструктурою та ремонтом знизилася, а отже, навіть у такому складному контексті вартість оренди помірно зростає — на 10–15% порівняно з періодом активних бойових дій минулого року. Водночас у районах, що зазнають частих обстрілів, оренда може бути значно дешевшою, однак реально знайти охочих винаймати житло там досить непросто.
Інші обласні центри: поступове зростання в межах 10–20%
Такі міста, як Вінниця, Полтава, Черкаси, Рівне та Хмельницький, демонструють відносну стабільність і поступове зростання ставок оренди на 10–20% протягом останнього року. У багатьох випадках причиною є приплив вимушених переселенців, які залишилися в цих містах надовго.
Крім того, у Вінниці та Хмельницькому відбувається релокація бізнесу з регіонів, де ситуація з безпекою є критичнішою. У результаті квартира економкласу у певних районах може здаватися вже за ціною довоєнної «комфорт-категорії». Пропозиція якісних квартир не встигає за попитом, тому у деяких районах ціни зросли доволі різко.
Формування нових критеріїв вибору орендного житла
Війна суттєво трансформувала модель поведінки орендарів. Якщо раніше головними критеріями вибору квартири були розташування, ціна та наявність ремонту, то тепер у пріоритеті — надійність інженерних мереж, можливість сховатися в підвалі чи бомбосховищі, близькість до місць роботи, соціальної інфраструктури тощо.
Чого очікувати далі: прогнози та ризики
- Подальше зростання цін у безпечніших регіонах. Поки ситуація на фронті залишається напруженою, люди шукатимуть житло у західних і центральних областях. Це означатиме, що орендні ставки там продовжать помірно зростати.
- Стабілізація чи незначне підвищення у прифронтових містах. У регіонах, наближених до бойових дій, оренда залишатиметься відносно низькою, доки безпекові ризики не зменшаться. Проте якщо активні бойові дії перемістяться далі, можна буде побачити поступове повернення попиту.
- Сплеск активності після перемоги. Коли ризик обстрілів мінімізується, ми прогнозуємо раптове збільшення попиту на купівлю та оренду нерухомості у містах, що особливо постраждали, — люди, які виїхали, повертатимуться та шукатимуть нове житло.
- Посилення конкуренції між орендодавцями. У перспективі зростатиме пропозиція модернізованих квартир та смартквартир із додатковими безпековими та енергетичними опціями.
Люди прагнуть планувати на довшу перспективу, враховуючи потенційні ризики, і воліють інвестувати більше грошей, аби отримати спокій і певну впевненість. Відповідно, якісні квартири в новіших будинках або в житлових комплексах зі власною охороною та системами резервного живлення стають дедалі популярнішими.
