Кабінет міністрів зареєстрував законопроєкт про доступне житло в Україні. Який регулює питання оренди, запроваджує 10-річний бан на продаж (певної категорії), а також єдину базу доступного житла.
РБК-Україна наводить розбір законопроекту № 12377.
Законопроєкт спрямований на встановлення нових засад житлової політики в Україні, на створення умов, за яких кожен зможе розв’язати житлове питання з придбанням житла у власність або оренду. Очікується, що документ набуде чинності вже з 2026 року замість Житлового кодексу та інших застарілих законів.
Єдина база доступного житла: що пропонує Кабмін
Одне з головних нововведень - Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Вона працюватиме як публічний електронний реєстр для збору, обліку, обробки та надання відомостей про житловий фонд України. А також про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою.
Внесені до неї відомості будуть відкритими та загальнодоступними. Крім номерів ІПН та реквізитів документів. Відповідно, туди вносяться такі персональні дані:
- ПІБ
- реквізити паспортів і документів, що підтверджують спеціальний статус (за наявності)
- місце проживання
- сімейний, фінансовий та майновий стан
Доступ до системи здійснюватиметься через електронний кабінет користувача.
Насамперед це стосується осіб, які мають право на соціальне та службове житло. Відповідно єдина база збиратиме інформацію про доступне житло приватного, державного та фонду територіальних громад. Туди ж надходитимуть відомості з Реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиної електронної системи у сфері будівництва та інших систем.
Дані цієї бази можуть використовуватися для пошуку доступного житла.
Як зміняться правила оренди
Кожному українцю гарантується право на оренду приватного житла. Власники житла можуть передавати його в користування на термін і за плату, визначені договором оренди.
Такий договір укладається згідно з положеннями Цивільного кодексу (глава 59) і є підставою для заселення. При цьому право користування орендним житлом (крім соціального та службового) підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Члени сім'ї орендаря та інші особи, які проживають з ним за згодою орендодавця, користуються всіма правами і дотримуються зобов’язань, прописаних у договорі.
Хто має право на соціальне житло
Соціальне житло надається особам, які потребують соціального захисту, або з різних причин залишили своє місце проживання. Воно має відповідати вимогам споживчої якості, передається в користування на основі договору оренди за доступною платою з урахуванням рівня доходу, пільг, гарантій і субсидій.
Соціальне житло з державного фонду або фонду територіальних громад надається на підставі рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування або уповноважених суб'єктів.
Плата за таке житло включає оплату оренди та житлово-комунальних послуг.
Соціальне житло може надаватися з приватного фонду. У цьому разі оплата здійснюється на підставі договору оренди.
Хто має право на службове житло
Службове житло надається особам, які за характером служби чи роботи мають проживати поруч. Його можна отримати за договором оренди на підставі рішення органів, у віданні або управлінні яких перебувають.
Орендарі самостійно вносять плату за оренду та оплачують житлово-комунальні послуги. Підставою для виселення може стати припинення служби або трудових відносин. Це не стосується тих, хто отримав інвалідність на роботі.
Перелік категорій, яким можуть надати службове житло з державного фонду, визначається Кабінетом міністрів. З фонду територіальних громад — органами місцевого самоврядування.
Підприємства та організації приватної форми теж можуть забезпечувати своїх працівників службовим житлом.
***
Важливе уточнення. Оренда приватного, соціального чи службового житла не позбавляє людину права на участь у реалізації інших механізмів державної підтримки на отримання власної квартири чи будинку.
Іпотека, оренда з викупом та інші механізми підтримки
Механізми державної підтримки спрямовані на те, щоб кожен отримав можливість побудувати, придбати або орендувати житло.
Фінансово-кредитні механізми на будівництво або купівлю включають:
- пільгові довгострокові кредити на будівництво, реконструкцію або купівлю
- оплату частини вартості житла
- оплату частини пайових внесків (для членів кооперативів), кредити або компенсацію частини відсотків за кредитами на оплату внесків
- забезпечення житлом на умовах пільгової іпотеки та фінансового лізингу
- передачу житла за договором оренди з правом викупу
Розмір державної підтримки визначається з урахуванням кількості членів сім'ї та інших нормативів.
Придбане за допомогою цих механізмів житло не можна продати протягом 10 років з моменту набуття права власності. Але є виняток — якщо повернути отримані кошти державної підтримки.
Що стосується оренди з правом викупу, то це стосується житла з державного фонду або фонду територіальних громад. Такий договір зможуть укладати особи, які проживають у ньому не менше 10 років.
При цьому не допускається викуп за зниженими цінами. Тобто, викуп здійснюється за ціною, не нижчою за вартість соціального житла, побудованого на його заміну.
Хто може претендувати на державну підтримку
На державну підтримку мають право декілька категорій осіб. Зокрема, ті, хто:
- потребує соціального захисту
- не має у власності чи користуванні житла, яке відповідає вимогам
- втратив своє житло внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій та інших обставин (якщо з урахуванням доходів і майнового стану самостійно не може реалізувати право на житло)
Особи, які потребують соціального захисту, внутрішні переселенці та інші категорії мають право на безоплатне житло, доступну оренду або на придбання через пільгові кредитні механізми. Тимчасове житло не позбавляє права на державну підтримку.
Для тимчасового проживання сімей та одиноких осіб можуть створюватися гуртожитки.
Які житлові права та обов’язки
Законопроєкт гарантує право на будівництво, купівлю, оренду або отримання житла в користування. Це право реалізується кожним на власний розсуд (крім деяких обмежень).
Зобов’язання включають своєчасну оплату послуг ЖКГ, внесення орендної плати або платежів (наприклад, за кредитом чи іпотекою).
Крім того, нікого не можна примусово позбавити житла або виселити. Крім підстав і в порядку, передбачених законом та/або за рішенням суду. Забороняється використовувати житло не за призначенням. Необхідно дбайливо користуватися житловими приміщеннями, енерго- та іншими ресурсами, дотримуватися правил добросусідства.
Особи з обмеженнями (інвалідністю) можуть претендувати на отримання іншого житла (крім приватного житлового фонду) з урахуванням вимог інклюзивного доступу.
Кого можуть виселити із займаного житла
Забороняється виселення осіб, які отримали соціальне або службове житло з державного фонду та фонду територіальних громад на законних підставах, не втратили їх і попередньо не отримали інше придатне житло. Крім випадків добровільного виселення або в судовому порядку.
Особу можуть виселити, якщо:
- необхідний капітальний ремонт, реконструкція або реставрація
- житло підлягає знесенню, є загроза обвалу
- приміщення переводиться в категорію нежитлових
- житло визнано аварійним
Якщо орендар такого житла відмовляється від переселення в інше, виселення може проводитися за рішенням суду.
Як мають намір боротися зі «сквотерами»
Окремий момент у законопроєкті стосується осіб, які самовільно займають житло. Так званих «сквотерів».
Житло вважається самовільно зайнятим, якщо особа заселилася без правових підстав. Або продовжує проживати в соціальному чи службовому житлі вже без права на користування.
Заселення в житло без належних правових підстав забороняється. Самовільно зайняте житло підлягає негайному поверненню власникам (або особам, які користуються таким житлом законно). При цьому «сквотери» мають привести його в придатний для використання стан і відшкодувати завдані збитки.
Яка відповідальність за порушення житлових законів
У новому законопроєкті зазначено, що винні в порушенні житлового законодавства, несуть кримінальну, адміністративну та інші види відповідальності. Конкретні покарання не прописані, але вочевидь усі вони передбачені нормами Кримінального та Цивільного кодексів України.
Особи, які завдали шкоди житлу, будинковим системам та обладнанню, прибудинковим територіям, об'єктам благоустрою та зеленим насадженням, зобов’язані її відшкодувати.
Суперечки, пов’язані із захистом прав на житло (незалежно від форми власності), розглядаються в судовому порядку. Але за згодою сторін перед ним може проходити досудовий (договірний) розгляд.
***
Законопроєкт № 12377 лише пройшов реєстрацію. Згідно з процедурою, він ще має пройти перше і друге читання у Верховній Раді, а також отримати підпис президента. Коли його винесуть на голосування, невідомо. Але автори розраховують, що закон набуде чинності і почне застосовуватися з 31 грудня 2025 року.
Нові норми стосуватимуться всіх житлових відносин, які виникнуть після цієї дати. Чинні на день набуття законом чинності договори залишаться правомірними до закінчення терміну.
На період тимчасової окупації та активних бойових дій не враховуватиметься житло на цих територіях при визначенні осіб, які зможуть скористатися державною підтримкою. А Єдина інформаційно-аналітична житлова система має з’явитися до другого півріччя 2026-го.
