Вартість нерухомості: складено рейтинг найдорожчих міст України

Брак фахівців і подорожчання матеріалів. Як зараз формуються ціни на житло

Треба розуміти, що ціноутворення на первинному та вторинному ринку нерухомості – це складний конструкт, який враховує як об’єктивні ринкові, так і суб’єктивні фактори, які безпосередньо чи опосередковано впливають на ціну на житло, розповідає РБК-Україна Вікторія Берещак.

На первинному ринку нерухомості, наприклад, до об’єктивних ринкових факторів належить собівартість будівництва, яка складається із вартості будівельно-монтажних робіт, будівельних матеріалів, а також супутніх витрат на послуги та роботу інших підрядників (архітекторів-проєктувальників, консультантів, юристів тощо).

"Сюди ж належить і вартість землі (вираховується від потенціалу локації, транспортної доступності, рекреаційної складової), концепту, формату, просторового зонування, квартирографії, інфраструктурного наповнення самого проєкту", – пояснює вона.

Наприклад, від початку року середньозважені ціни на послуги будівельників зросли від 30 до 45% залежно від категорії робітників. Це пов’язано із катастрофічним браком будівельників, які пішли захищати Україну від навали окупантів.

"Причому вже було кілька етапів втрати робочої сили на будівельному ринку. Це вкрай сильно б’є і по темпах, і по цінах на послуги. Дуже не вистачає фахових монолітників, крановиків, електриків, мулярів", – зауважує співрозмовниця.

Що стосується будівельних матеріалів, то тут фіксується зростання від 20 до 38% залежно від категорії. Це пов’язано передусім із втратою виробничих потужностей у південних та східних областях, зміною, а зрештою і суттєвим здорожчанням логістичних ланцюжків, а також сировини.

З 90% ЖК реальне будівництво відновили заледве 50%

До об’єктивних ринкових факторів на первинному ринку також належить темпи будівництва та ступінь готовності житла. Чим вищі вони, тим дорожчий квадрат. Тож не диво, що на ринку зараз помітний суттєвий перекос між здавалося б потенційно схожими проєктами, зауважує експертка.

"Адже із понад 90% ЖК, які буцімто поновили будівництво після 24 лютого, по факту станом на зараз це заледве зробили 50%, з них трохи більше 30% можуть потішити прийнятними темпами. Прийнятними зараз є мінімум 6-8% готовності на місяць або 1 поверх моноліта в теплий сезон", – каже Вікторія.

Ще одним фактором, який впливає на ціни, є рівень реального попиту.

"Зрозуміло, що зараз ми маємо суттєвий перекос у зв’язку з війною. Окремі регіони, які прихистили значну кількість внутрішньо переміщених осіб і стали хабами, можуть похизуватись більшим рівнем попиту, це передусім стосується заходу, а також центру", – пояснює експерт.
При цьому стримувальним чинником є саме той платоспроможний попит, який зараз значно обмежений.

"Насправді ми говоримо, що в окремих сегментах та форматах передусім комфорт+ сегменту (поліфункціональний квартал, місто в місті, багатофункціональний комплекс) при збереженні достатніх темпів будівництва вдалось повернути до 25% довоєнного обсягу продажів. Але треба розуміти, що це окремі комплекси. Тож ціни зараз на первинці суттєво обмежені реальною купівельною активністю та спроможність українців", – додає вона.

ТОП найдорожчих міст України за цінами на нерухомість

Найдорожчими за ціною квадратного метра, за даними ЛУН, Вікторія Берещак називає такі міста:

1. Львів – 48 тис. грн/кв.м;
2. Київ – 47 тис. грн/кв.м;
3. Ужгород – 42 тис./кв.м;
4. Дніпро – 41,9 тис. грн/кв.м.

Зрозуміти логіку ціноутворення на вторинці в Україні насправді ще є та морока, тому що дуже часто логіки як такої там просто немає, каже Вікторія.

"Є завищені очікування власників житла, часто-густо відірвані від реальності й ринкової ціни лота. До більш-менш об’єктивних ринкових факторів належать, звичайно, сплески попиту, як це було у період ажіотажу через внутрішню міграцію – у Дніпрі, Луцьку Кропивницькому, Тернополі, Черкасах, Ужгороді, Івано-Франківську, Полтаві на початку повномасштабної війни. Зараз вже такі тенденції не спостерігаємо", – коментує вона.

Проте ціни в перелічених регіонах-хабах, які прихистили внутрішньо переміщених осіб, дійсно як виросли в 50-150%, так і залишилися.

"Вивести медіанну вкрай складно, все залежить від стану квартири – ремонту, стану будинку (внутрішні комунікації, енергоефективність будівлі), наявності меблів та техніки, а також націнки власників, яка подекуди сягає до 70% від ринкової ціни", – зауважує оглядачка ринку нерухомості.

Якщо взяти середньозважені ціни на більш-менш однакові типи 1-кімнатних квартир площею до 45 квадратних метрів, то трійку лідерів формують:

• Львів – 2,2 млн грн;
• Ужгород – понад 1,5 млн грн;
• Луцьк, Рівне, Тернопіль, Чернівці – в діапазоні 1,5 млн грн.