Вартість житла: чи подорожчають квартири, якщо долар різко зросте

Як курс валюти пов'язаний з ринком нерухомості

Ринок нерухомості був дуже чутливим до валютних коливань і до широкомасштабного вторгнення РФ. І первинка, і вторинка, опосередковано були прив'язані до курсу долара, але по-різному. На первинному ринку ціни зростали, коли через курсові коливання дорожчали будівельні матеріали, енергоносії. На вторинці ж ціни могли навпаки знижуватись.

За останні півтора року ціни на новобудови зростали: на початку вторгнення РФ попередні логістичні зв'язки порушилися, на сході країни окупанти знищили кілька важливих для всієї будівельної галузі заводів. Ціни на матеріали, потрібні для будівництва, зростали суттєво. Дорожчали й квадратні метри, бо забудовники хочуть компенсувати свої вкладення. Так відбувалося ще до того, як Нацбанк відмовився від фіксованого курсу на початку жовтня.

"Рухи валютного курсу в Україні часто викликані не тільки та не стільки світовими тенденціями, скільки станом національної економіки. Чим гірше вона себе почуває, тим біднішими ми стаємо. І тим дорожчий долар. Очевидно, що в такій ситуації купівельна спроможність знижується. І для того, щоб ринок продовжував жити, необхідно коригувати – в такому випадку знижувати ціни”, – коментував раніше РБК-Україна провідний експерт з нерухомості Ярослав Цуканов.

Що буде з цінами на житло у разі стрибків долара

Про кардинальне підвищення цін на квадратні метри говорити поки не варто, навіть якщо долар підвищиться в ціні, каже у коментарі РБК-Україна рієлтор і голова Комітету з інформаційних технологій СФНУ Олександр Бойко.

"Вважаю, що про можливе зростання цін на квартири саме через підвищення курсу долара думати поки рано. На мою думку, великих змін найближчим часом не відбудеться, це точно. Ціни можуть піти в гору, коли загальний економічний стан спочатку покращиться, і потім вже й ринок нерухомості одночасно буде змінюватися. З ростом економічної спроможності все подорожчає, і нерухомість також. Але це буде значно пізніше, а не в найближчому майбутньому", – вважає він.

Але рієлтор впевнений, що коливання курсу точно вплинуть на ринок оренди. За його спостереженнями, власники вже почали здавати житло з прив'язкою до курсу або враховувати різницю вже в ціні.

Чи зростуть ціни на житло через коливання курсу

Пока ми до кінця не розуміємо, як рішення Нацбанку реально відобразиться на курсі долара. Пройшло вже кілька днів, але ми бачимо, що курс в обмінниках не змінився, говорить у коментарі РБК-Україна Олена Манжос, директор компанії ХАН (Харківського агентства нерухомості).

"Бачимо, що в обмінниках курс не змінився абсолютно. Черг людей, щоб поміняти валюту, немає, і це добре. Насправді ж, хоча ціни на квартири формально номіновані в доларах, особливо в оголошеннях в інтернеті, ринок на практиці все одно більше прив'язаний до гривні", – пояснює експерт.

Як змінилися ціни на житло за час війни, Олена Манжос розповідає на прикладі. Квартира перед вторгненням РФ в Харкові коштувала 45 тисяч доларів. Курс на той момент був 28 гривень за долар.

"Якщо врахувати, що сьогодні середній курс між купівлею та продажем курс долара тримається на рівні 38, то ця сама квартира коштуватиме сьогодні 33 тисячі доларів. Ми це визначили, помноживши "довоєнну" вартість на старий курс 28. І привели до нового курсу, розділивши на 38. Отримали суму 33 000. Наш досвід роботи у воєнний час показує, що це найточніша формула, за якою можна визначити сьогоднішню вартість квартири з урахуванням зміни курсу", – розповідає вона.

Якщо навіть долар підвищується у ціні, ціни на житло все одно рахують у гривні. А в доларовому еквіваленті ціна буде нижчою.

"Це говорить про те, що як би ми не номінували ціни в доларі, ринок все одно більше прив'язаний до гривні. Різниця в ціні компенсується. До того ж наш ринок нерухомості досить інертний: ціни навряд чи підвищаться дуже різко. Загалом на адаптацію ринку до курсових коливань знадобиться кілька місяців, і висновки робити поки що точно рано", – висловлює думку експерт.

Вона сподівається, що різких стрибків курсу долара все ж таки не станеться. А якщо долар і подорожчає, ринок компенсує подорожчання.

"Коли на ринку немає стабільності, прості люди не можуть вирішити своє питання з житлом. Хоча від курсу ринок залежить швидше за номінально. Адже в доларах гроші мало хто заробляє. Чітка залежність від долара прослідковується, якщо забудовник купує будматеріали за кордоном. Тоді це призводить до подорожчання квартир. Звичайно, якщо долар підскочить, позитиву від цього мало. Але я все ж таки сподіваюся, що сильних коливань курсу все ж таки не буде", – каже директор агентства нерухомості.