Масовані обстріли української критичної інфраструктури, що тривають вже другий тиждень, призвели до короткострокового зниження інтересу орендарів до столичних об'єктів. Водночас експерти переконані, що серйозного зниження цін на оренду квартир у Києві не буде. Ба більше, найближчим часом ціна квадратного метра може зрости ще на 10%.
Рієлтори також наголошують, що ринок оренди житла сьогодні є вкрай неоднорідним та спекулятивним. Дешеві квартири з ремонтом по 6-8 тис. грн на місяць вже закінчилися. А квартири поблизу енергетичних об'єктів сьогодні насторожують потенційних клієнтів. Аби їх хоча б комусь здати, власники пропонують великі знижки.
А от ринок продажу, де ледь-ледь почали повертатися поодинокі угоди, обстріли критичної інфраструктури знову відправили в глибокий нокаут. Що буде з цінами на оренду житла та на які поступки готові йти власники житла, аби знайти орендарів, розбирався UBR.ua.
Як змінювалася ціна оренди у Києві та регіонах
10 жовтня, у перший день обстрілів української енергоінфраструктури, кількість пошукових запитів оренди квартир у Києві скоротилася на 25%, повідомили автори профільного додатку Bird. Падіння спостерігалося лише протягом дня, а потім кількість пошуків відновилася. Наразі це єдина зафіксована реакція ринку на ракетні удари.
Раніше, згідно з даними оціночної компанії "Увекон", орендна вартість квартир загалом по Україні почала зростати з червня – тоді її медіанне значення (середнє без урахування мінімальних та максимальних показників) становило 177 грн/м.2, що було на 10,2% менше за рівень січня (198 грн/м2). Вже у липні медіанна ціна зросла до 184 грн за квадрат, у серпні – до 190 грн/м2.
За даними "Увекона", у серпні столичні ціни на оренду квартир зросли на 8,3% відносно липня – до 250 грн/м2. Це на 35% менше за медіанне значення на січень 2022 року, та на 27,2% менше, ніж у серпні 2021-го. При цьому медіанна ціна оренди квартир загалом по Україні у серпні вперше з квітня показала невелике зростання також у доларовому вираженні.
За словами експерта ринку нерухомості Михайла Артюхова, з початком осені ціни на ринку почали зростати ще активніше – багато в чому за рахунок спекуляцій недоброчесних рієлторів.
"Ще на початку серпня на київському ринку орендного житла не можна було нічого здати, але потім він різко пожвавився через відкладений попит – всі пропозиції швидко розібрали. Згодом недоброчесні посередники вивели на ринок так званих ждунів – власників, які притримували житло, аби здати його дорожче. Ба більше, восени посередники почали ходити по орендодавцях, які вже поселили мешканців за 6-7 тис. грн, пропонуючи їм привести "нормальних" орендарів, які готові сплачувати 9 тис. грн за однокімнатну квартиру.", – розповів про ситуацію Артюхов.
Експерт вважає, що "розігрітими" ціни залишатимуться недовго через обмежену купівельну спроможність населення, тож загалом ринок прийде до вартості 6-7 тис. грн за однокімнатну квартиру в житлі економ-класу. Водночас попит на оренду зберігатиметься завдяки притоку до столиці переселенців з інших регіонів напередодні зими.
Як зазначила експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак, на початку жовтня у Києві вже почали спостерігатись тенденції до зниження вартості оренди. Вона також вважає нерелевантним зростання цін, яке фіксується оціночними компаніями.
"Ми можемо говорити, що у жовтні, порівняно з березнем, ціни на оренду однокімнатних квартир у Києві знизилися на 3-4%, двокімнатних – на 6-7%. Повідомлення моніторингових агентств про 7-8% зростання не є репрезентативними, оскільки стосуються переважно житла у відносно захищених районах міста. Наприклад, власники квартир в глибині Голосіївського району вважають, що мешканці Троєщини захочуть поїхати подалі від ТЕЦ. І тому піднімають ціну оренди. Але це окремі лоти, які не відображають ситуацію на ринку", – навела приклад Берещак.
Як вважає експерт, загалом невелике падіння вартості оренди у жовтні сталося через обстріли об'єктів енергоінфраструктури. В подальшому, вважає Берещак, ринок стабілізується та перейде до поступового зростання на рівень інфляції. За підсумками року вона, за прогнозами, має перевищити 30%. Водночас у вересні, якщо порівнювати з показниками такого самого місяця 2021 року, інфляція сягала 24,6%, свідчили дані Держстату.
Також ціни будуть підігріватися додатковим попитом з боку переселенців з близьких до фронту регіонів. Внутрішні переселенці переважно зацікавлені в оренді бюджетного житла – вартістю 6-8 тис. грн за однокімнатну квартиру. "На такі квартири вже у серпні-вересні були черги", – каже Берещак. Квартири середнього цінового сегменту – по 12-13 тис. грн – мали менший попит, додає вона.
Загалом два зазначені фактори – попит з боку переселенців та інфляція – будуть тиснути на вартість оренди й надалі. Унаслідок ціни можуть піднятися ще на 10% найближчими місяцями.
Ще більш схильним до спекуляцій є ціноутворення на оренду в західних регіонах, кажуть експерти – через це динаміку цін там прогнозувати важко. Ще у серпні, свідчить моніторинг компанії "Увекон", медіанна ціна оренди у Закарпатській області становила 366 грн/м2 – це майже на 200% перевищувало рівень січня та на 11% – липня.
Майже на київському рівні ціни перебували у Чернівецькій та Івано-Франківській областях (246 грн/м2), а у Львівській області медіанне значення оренди становило 298 грн/м2. Варто зазначити, що так само дорожчою, ніж у Києві, оренда була у Дніпропетровській та Полтавській областях – 267 та 260 грн/м2 відповідно.
Знижка на оренду та комуналку в квартирах поблизу ТЕЦ
Як зазначає Берещак, власники житла, яке розташоване поблизу об'єктів енергоінфраструктури, побоюються відсутності попиту, тому намагатимуться максимально скоротити термін пошуку орендаря. Вже зараз, додає експерт, експозиція квартири становить в середньому 6-8 тижнів.
"Окремі квартири шукають орендаря 10-12 тижнів. Тому психологічно власники будуть готові йти на поступки, аби житло не простоювало", – каже Берещак.
На думку Артюхова, у прилеглих до критичної інфраструктури об'єктах нерухомості квартири здаватимуться з дисконтом.
Відсоток знижки буде прораховуватись індивідуально, зазначає Берещак та додає, що в деяких випадках поступки орендарям не стосуватимуться безпосередньо орендної ставки. Серед названих нею альтернатив – скасування вимоги щодо заставної оплати першого та останнього місяця користування орендованим житлом. У випадку будинків, що мають автономні системи опалення, також можуть розглядатися індивідуальні умови сплати комуналки.
Ринок продажу житла завмер
Згідно з даними компанії "Увекон", станом на серпень медіанна ціна вторинного ринку житла в Києві перевищувала показник такого самого місяця в 2021 році на 8,8%, хоча й була нижчою за січень на 10%. При цьому Київ разом із Закарпатською областю виявилися єдиними регіонами, де вартість квартир у серпні не знизилася, а зросла відносно липня на 1%. У столиці медіанна ціна сягнула $1685 за метр2. Медіанна вартість однокімнатних квартир при цьому становила $950 за квадрат.
Але на практиці угоди купівлі-продажу квартир зараз не укладаються.
"Я не чув про укладання угод протягом останніх трьох місяців. Ринку продажу зовсім немає. Деякі нотаріуси навіть не сплачують за доступ до реєстру нерухомості", – пояснив Артюхов.
За словами Берещак, безпосередньо після запуску реєстру в травні та протягом літа на вторинному та навіть первинному ринку житла "почалися відновлювальні процеси". Однак після початку масованих обстрілів енергоінфраструктури вони припинилися.
"Водночас я вважаю, що з фінансової точки зору зараз досить вигідно купувати житло – просто потрібно розуміти ризики", – зауважила Берещак.
Читають зараз: Оренда дорожчає: як війна змінила структуру ринку нерухомості.
