Квартиры в Киеве становятся золотыми. В этом году недвижимость рекордно подорожала — до плюс 30% к ценнику. Причем вплоть до сентября за квадратными метрами в буквальном смысле стояли очереди.
"Разобрали даже объекты, которые висели в базах данных риэлторов месяцами и считались неликвидом", - говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
Причиной такого ажиотажа стало увеличение доли инвестиционных сделок. К примеру, по многим новостройкам доля покупателей, которые приобретают квартиры для дальнейшей перепродажи или под сдачу в аренду, достигала 70%. Плюс рынок разогрели слухи о готовящемся повышении налогов при купле-продаже недвижимости (которые в итоге оправдались: принятый недавно законопроект 5600 вводит налог 18% с каждой третьей за год сделки; с учетом военного сбора получается 19,5% от стоимости объекта)
Но с осени рынок недвижимости неожиданно остановился.
"Люди интересуются, но по новым ценам покупать не спешат. Квартиры продаются, только при условии скидки хотя бы в 10%", - говорит Луханина.
По мнению специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, продавцы повысили ценники намного больше, чем позволяет спрос. Кроме того, с рынка под конец года неожиданно начали уходить инвесторы.
"Поэтому в 2022 году стоит ожидать отката цен", - считает эксперт.
Впрочем, есть и другие прогнозы.
Ирина Луханина считает, что недвижимость, наоборот, будет и дальше дорожать. И уже к маю-июню следующего года цены вырастут еще на 7-10%. О росте цен заявили и застройщики, но предположили, что игра на повышение может и не пройти.
"В 2022 году цены на недвижимость будут расти. Думаю, будет еще плюс 15-20% по году. Но все будет зависеть от цен на металлопродукцию и стройматериалы, инфляции, общей ситуации в стране - как в итоге решится энергетический кризис, какой будет политическая ситуация, что станет с доходами людей и пр. Если все пойдет по совсем уж негативному сценарию, подорожания может и не быть, цены, наоборот, начнут снижаться", - говорит Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM.
Разбирались, что будет с рынком недвижимости в 2022 году и почему украинцы перестают вкладывать деньги в квартиры.
Очереди за квартирами и "быстрые"деньги
Несмотря на карантинные ограничения и сложности в экономике, ударившие по доходам многих украинцев, рынок недвижимости в этом году был на подъеме.
"Такого ажиотажа, как был с мая по сентябрь, я давно не помню. Люди буквально выстраивались в очереди за квартирами с мешками денег. И это не преувеличение — по некоторым новостройкам, как только объявляли старт продаж, в отделы продаж приходилось выстаивать в очередях по несколько часов", - говорит Луханина.
Причиной повышенного спроса на квартиры стал инвестиционный интерес.
"Рынок недвижимости уже давно привлекает украинцев - люди скупали квартиры, чтобы затем сдавать их в аренду. Но в этом году инвестиционные приоритеты поменялись. Стало больше тех, кто зарабатывает на перепродаже квадратных метров - покупают на этапе фундамента, продают под сдачу жилья в аренду. На таких сделках и раньше можно было поднять 30%, а в этом году некоторые зарабатывали в 2-2,5 раза больше, чем вложились на старте. Представьте, вы вложили 100 тысяч долларов, а через 8-9 месяцев получили 200 тысяч. Какой еще бизнес в Украине может дать такую рентабельность? Поэтому все ринулись на рынок недвижимости.
Также потенциально прибыльные сделки по покупке квартир в новостройках и их перепродажи после ремонта. В этом случае можно заработать вдвое больше, чем вложили. Покупка жилья под аренду стала менее интересной, чем ранее. Причина в том, что на волне эпидемии и стагнации в сегменте посуточной аренды стоимость съемных квартир в "долгосрочном" сегменте тоже практически не растет. В итоге, если еще недавно инвестиции в квартиру под аренду окупались за 7-8 лет, то теперь эти сроки выросли до 12 лет и больше",- пояснила нам Луханина.
Но инвестиции в перепродажу квартир - это охота за "быстрыми" деньгами. Рост числа таких покупателей увеличивает общий оборот квадратных метров и создает на рынке видимость ажиотажного спроса.
"Инвесторы выкупают новостройки целыми этажами и даже секциями. Что создает иллюзию дефицита квартир. Потенциальные покупатели видят, что только вчера был старт продаж объекта, а квартир уже осталось мало, а по самым ходовым категориям и вообще не осталось. Что делают люди - бегут покупать. Что делают застройщики - повышают ценник", - говорит Луханина.
Рекордные ценники и бегство инвесторов
Цены на жилье в Киеве в этом году рекордно выросли. Причем, в течение буквально пары месяцев, на которые пришелся пик ажиотажного спроса.
"Застройщики картельно повысили цены на 15-20%, а вторичка тут же подтянулась", - говорит Артюхов.
По словам Ирины Луханиной, за июнь-июлю этого года квартиры в Киеве повысились в цене на 20-30%, в зависимости от класса жилья. "Эконом-класс, однушки подорожали больше, бизнес -класс немного меньше. Но в итоге ценник вырос на все - от хрущевок до новостроек", - отмечает Луханина.
По данным "Лун. Город", новостройки подорожали с 27,7 тысяч гривен за квадрат в январе 2021 года до 34,7 тысяч в декабре, то есть, плюс 7 тысяч гривен за квадрат за неполный год. Причем, тенденция повышения цен сохраняется - еще в ноябре ценник был на 1,7 тысяч за квадрат меньше декабрьского.
Эксперты уверены, что ценники подхлестнул именно повышенный спрос на квартиры. Который к тому же усилился на волне слухов о введении НДС на новостройки и повышении налога с купли-продажи жилья.
Эти нормы были заложены в законопроекте 5600. "Люди спешили заключить сделки, пока налоговое поле не изменилось", - пояснила Луханина.
В итоге скандальный проект 5600 приняли без НДС на квартиры, но с 18% налога с третьей продажи недвижимости за год. "Но теперь появились слухи о том, что вдогонку готовится еще один законопроект, в котором все же пропишут НДС на жилье. Это будет подстегивающим факторов для покупателей уже в 2022 году", - считает Луханина.
Впрочем, у застройщиков - свои аргументы. Они уверены, что квартиры дорожают по объективным причинам.
"Стремительный рост цен обусловлен несколькими факторами. Во-первых, увеличение себестоимости строительства на фоне ускорения инфляции. Вспомните, что творилось на мировых рынках - металл подорожал вдвое, древесина - в три раза. При этом удельный вес арматуры в строительстве жилья достигает 20-30%. Инфляция взвинтила вверх цены и на стройматериалы.
Так, бетон подорожал на 40-45%, керамоблок на 35-40%, утеплитель — на 30%, лакокрасочные материалы, щебень, песок, стекло - все пошло в рост.
В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 25% в гривне и на 32% в долларах. Во многих ликвидных проектах цена поднялась также за счет увеличения спроса на них. Предложение же на рынке, наоборот, просело. В итоге, по состоянию на ноябрь 2021 года количество распроданных квартир в строящихся домах составляло 69%, тогда как годом ранее этот показатель едва доходил до 54%", — говорит Руслана Грабко.
Риэлторы рассказывают, что многие застройщики, как только спрос на квартиры вырос, изменили схему работы. "Они перестали пускать на просмотры покупателей, которых нашли инвесторы и начали запрещать или усложнять переуступку прав собственности. Покупателей стали переориентировать на «свои» агентства недвижимости, а там ценник был плюс 5% к стоимости, которую выставлял инвестор. То есть, застройщики пытаются заработать еще и на спекулятивных сделках своих же покупаелей -инвесторов. Это также способствовало разгону цен", - добавила Луханина.
Впрочем, по ее словам, ажиотажный спрос на квартиры с начала осени вдруг пропал.
"По повышенным ценам люди не спешат покупать. Смотрят, звонят, но со сделками тянут», - говорит Луханина.
Артюхов также отмечает, что недвижимость сейчас явно переоцененная, и покупают квартиры, только если предлагается скидка.
"К примеру, на вторичке по Украине в целом рост цен на выставленные на продажу квартиры составил 15-17%. Цены фактически достигли потолка. И реальная цена продажи, как правило, на 10-12% ниже, чем изначально заявлял собственник, то есть, идет активный торг", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.
Рынок остановился и из-за крутого разворота инвесторов.
"Они начали уходить из недвижимости. Куда именно, мы увидим уже в следующем году. Многие останутся на этом рынке, но будут зарабатывать уже не на перепродаже жилья, а на строительстве. Появится пул новых застройщиков, которые «выросли» из спекулянтов. Они начнут вытеснять «старую гвардию», которая привыкла работать с рентабельностью в десятки процентов. Уже есть проекты, в которых себестоимость строительства составляет 400 долларов за квадрат, а продают по 600 долларов, и при этом застройщики не разоряются", - отмечает Артюхов.
"Многие инвесторы просто взяли паузу - пока ситуация в стране не проясниться. Вкладывать деньги в недвижимость, когда каждый день повторяют, что "Путин нападет" решится не каждый. Как будут вести себя инвесторы дальше зависит от того, какой будет политическая и экономическая обстановка", - добавила Луханина.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году
Главная интрига - что будет с рынком недвижимости в следующем году.
По словам экспертов, возможно несколько сценариев развития.
Первый сценарий - пессимистический: ухудшение политической и экономической ситуации в стране, эскалация на Донбассе, "страшилки" о войне с Россией, и на этом фоне - разгон инфляции и рост безработицы. К сожалению, этот вариант развития событий не кажется таким уж нереалистичным.
"В этом случае, понятно, никто в квартиры вкладываться не станет. Наоборот, люди попытаются вынуть деньги из недвижимости, что может спровоцировать откат цен", - говорит Луханина.
О том, что недвижимость в 2022 году может подешеветь, нам сказал и Михаил Артюхов. По его мнению, цены достигли пика, жилье явно переоценено, и теперь рынок должен "выровняться" за счет скидок. Не исключен откат цен на исходные позиции - то есть, минус 20-30%.
Второй сценарий - оптимистический. Если ситуация в стране улучшиться, или, как минимум, не будет ухудшаться, ценник на квартиры может еще больше вырасти.
"Думаю, к маю-июню 2022 года мы увидим еще плюс 7-10% к ценнику. Ведь с учетом повышения налога с третьей сделки, многие частные продавцы попытаются переложить дополнительные затраты на покупателей. Если же введут еще и НДС на жилье, то возможет рост цен до 30%", - говорит Ирина Луханина.
По мнению Русланы Грабко, в 2022 году цены на недвижимость будут расти. В среднем по году увеличение стоимости может составить 15-20%, но все будет зависеть от цен на стройматериалы, инфляции и общей ситуации в стране.
Юрий Пита считает, что рост цен будет куда ниже - в первом полугодии 2022 года - плюс 5-7% и на первичке, и на вторичке. "До марта ценники, скоре всего, останутся стабильными, а с апреля по июнь повысятся на 7% в Киеве, Львове и Одессе и на 5% в Харькове и Днепре", - отметил Юрий Пита.
Причем, больше всего подорожают самые востребованные - в сегменте новостроек это формат "город в городе", на вторичке — небольшие квартиры эконом -класса площадью 35-50 квадратов. По остальным квартирам рост будет в пределах 3%.
По мнению основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, на первичке спрос в следующем году будет сосредоточен в сегменте объектов "комфорт" и "комфорт плюс" - станут раскупать 1-2 комнатные квартиры площадью до 60 квадратов. А вот что касается цены, то тут ситуация во многом будет зависеть от ситуации в стране и развития ипотечного кредитования. Если количество кредитных сделок вырастет до 30% в общей структуре продаж, на рынке возможет бум, и, соотвественно, рост цен.
"Но по по итогам 9 месяцев этого года, доля ипотечных сделок на первичке - всего 0,5%, а по программе "Доступная ипотека" - около 20%. Пока этого мало", - говорит эксперт.
То есть, как видно, ни застройщики, ни риэлторы пока сами не до конца понимают, что будет с рынком недвижимости и ценами на квартиры в следующем году.
Общий настрой - на рост ценников.
Но, понятно, что протянуть очередное повышение цен в ситуации, когда нет доступной ипотеки, доходы рядовых украинцев не растут, а инвесторы разбегаются, будет крайне проблематично. Наоборот, чтобы хоть что-то продавать, владельцы квартир будут вынуждены снижать ценники.
Напомним, Для выхода в Черное море Польша хочет купить порт в Одессе.
Ранее Вести-ua.net писали, Украинцам перепишут налоги: за квартиры и огороды сниму до 25%.
Также Вести-ua.net сообщали, Свыше миллиона украинцев проверят на законность получения льгот.
Почему вы можете доверять vesti-ua.net →