Несмотря на коронакризис, локдауны и рост безработицы, украинцы в 2020 году покупали и продавали недвижимость не менее активно, чем в предыдущие годы. И это при том, что, как рассказывал сайт "Сегодня", цены на квадратные метры не падали, а даже понемногу росли. Мало того, эксперты считают, что именно повышенный спрос на жилье взвинтил цены на недвижимость.
Почему продажи квартир не сократились? Откуда у людей деньги и почему они не боятся тратить их во время кризиса?
Провальным был только второй квартал
Впрочем, нельзя сказать, что пандемия совершенно не повлияла на количество сделок по жилой недвижимости. Согласно квартальным отчетам о деятельности государственных и частных нотариусов, которые публикуются на сайте Минюста, во втором квартале минувшего года число сделок все-таки ощутимо снизилось – как по сравнению со вторым кварталом 2019 года, так и по сравнению с первым кварталом 2020-го (рынок недвижимости имеет определенную сезонность, поэтому правильнее сравнивать квартальные данные за разные годы).
Результаты первого квартала 2019-го и 2020 годов мало отличаются: количество договоров отчуждения имущества составляло 94 084 и 94 406 соответственно. Но если во втором квартале 2019-го было заключено 109 676 договоров, то во втором квартале 2020-го – только 83 071, то есть на 25% меньше.
Зато в третьем квартале 2020-го прошлогодние показатели были заметно превышены: за этот период было заключено 130 335 сделок по отчуждению недвижимости, тогда как в 2019-м – только 122 229. Отметим, что III квартал – это летние месяцы, когда рынок недвижимости традиционно "спит".
Результаты IV квартала 2020 года пока не опубликованы, однако, по опыту прежних лет, четвертый квартал обычно – самый результативный.
Квартира как инструмент инвестиций
В "Отчете о финансовой стабильности" Нацбанка повышение спроса на жилую недвижимость в 2020 году объясняли несколькими причинами:
- оживление ипотечного кредитования;
- рост уровня сбережений в условиях кризиса;
- снижение доходности депозитов, которые являются альтернативным инструментом инвестирования.
При этом в НБУ признают: ипотека пока оказывает ничтожно малое влияние на рынок недвижимости. За счет ипотечного кредитования на сегодняшний день финансируется менее 5% договоров по покупке жилья. То есть рост спроса на недвижимость в условиях кризиса объясняется в основном двумя другими причинами.
Многие исследования свидетельствуют о том, что во время кризиса люди стараются меньше тратить. Впрочем, и возможностей тратить у них в период карантина гораздо меньше: в отпуск за границу не полетишь, индустрия развлечений в Украине тоже в полузакрытом состоянии. А при работе из дома даже на бензине для авто получается неплохая экономия.
Что же делать с непотраченными деньгами? Многие по старинке переводят сэкономленные гривни в доллары и хранят их "под матрацем". Однако в последние годы украинцы все чаще задумываются о том, куда можно инвестировать свободные средства. То есть куда вложить деньги, чтобы они не просто лежали, а приносили новый доход.
Самые доступные инструменты для инвестирования в Украине – это банковский депозит и недвижимость. Если денег хватает на любой из них, люди выбирают более надежные и прибыльные. И вот здесь однозначно выигрывает недвижимость.
Ставки по депозитам в 2020 году продолжали снижаться. В середине прошлого года в надежные банки можно было положить гривни максимум под 8-9% реальной прибыли (не декларативные проценты, а те, которые на самом деле получит вкладчик после уплаты всех налогов). Это не намного больше, чем индекс инфляции (она составила в 2020 году 5%, но многие опасались, что показатель будет выше).
На долларовых депозитах заработать можно вообще мизер. Проценты по ним в минувшем году составляли в лучшем случае 1,5%, а в этом году в крупных банках вообще упали до 0,4-0,7%.
В то же время цены на недвижимость растут. Причем растут и в пересчете на доллары. Достаточно вспомнить, что в начале 2000-х небольшую однокомнатную гостинку можно было купить по 5-6 тысяч долларов. Сегодня же цена такой квартиры выросла до 25 тысяч.
Специалисты считают, что покупка недвижимости – хороший вариант долгосрочных инвестиций.
"На спрос повлияло и то, что украинские инвесторы переключили свое внимание с зарубежной недвижимости на украинскую. Сейчас ведь далеко не в каждую страну можно поехать, посмотреть недвижимость и купить. И непонятно, когда туда можно будет попасть. Поэтому те, у кого есть деньги, стали больше покупать недвижимость в Украине. А куда еще вкладывать, если есть доллары или евро? Доходность по депозитам сейчас низкая, другие инструменты люди плохо понимают. А недвижимость – инструмент понятный, простой и достаточно доходный", – считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.
По его наблюдениям, люди, которые покупают недвижимость как инвестиции, в прошлом году особое внимание обращали на загородную недвижимость, что значительно повысило спрос в этом сегменте рынка.
Украинцам стало тесно в старых квартирах
Нацбанк перечислил только "денежные" причины роста спроса на жилье. Но риэлторы называют и другие причины.
Так, по их словам, многие клиенты объясняют свое желание купить другую квартиру тем, что в прежней семье стало тесно. Ведь раньше многие квартиры днем пустели: взрослые расходились по работам, дети отправлялись в школу или в детский сад. Теперь же, когда одни потеряли работу, другие перешли на удаленную, а дети тоже периодически учатся дистанционно, дома становится тесновато.
Поэтому люди стали искать любые варианты улучшить свои жилищные условия.
Откуда деньги?
Риэлторы говорят: среди всех сделок, которые заключаются в Украине, не много таких, где люди оплачивают всю стоимость квартиры своими сбережениями. Большая часть сделок – это фактически обмен одной квартиры на другую или другие.
"Люди не покупают недвижимость за счет текущих доходов. Многие меняют условия проживания, и такие сделки занимают достаточно большую часть из общего числа. То есть, условно говоря, люди продали двухкомнатную квартиру и купили трехкомнатную. Для этого не нужно иметь очень большую сумму. 10-15 тысяч долларов – вполне подъемные деньги. Плюс хоть как-то у нас начинает работать ипотечное кредитование. Процентные ставки падают, банки выдают больше ипотечных кредитов, и люди этим пользуются. Поэтому спрос в тех категориях, где не нужно тратить много денег, растет", – говорит Юрий Пита.
Кроме того, экономисты напоминают: даже в кризисный 2020 год в Украину продолжала поступать валюта от "заробитчан". Да и доходы украинцев в целом не сократились, а, наоборот, выросли.
"Нельзя сказать, что в 2020 году доходы людей существенно упали. У нас выросла средняя зарплата, выросла реальная зарплата. Хотя понятно, что в разных секторах по-разному. Но кто-то потерял, а кто-то заработал. Во-вторых, во время этого кризиса очень удачно сработала теневая экономика. Когда люди стали увольняться с официальной работы и искать возможности заработать, теневая экономика даже выросла. Плюс украинские "заробитчане" не дали рынку упасть. В 2020 году переводы в Украину, конечно, уменьшились, но не существенно. И, когда начался кризис, люди стали искать, куда инвестировать деньги: в депозит или в недвижимость? Проценты по валютным депозитам падают, на сегодняшний момент можно заработать максимум 1% за год. И люди начали вкладывать в недвижимость", – объясняет президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.