Допомога армії України

Квартиры по новым правилам: что изменится для покупателей

18-05-2020, 11:53
Квартиры по новым правилам: что изменится для покупателей
Как покупать жилье в следующем году
4.3т

Права инвесторов на первичном рынке жилья хотят защищать по-новому. Речь идет о законопроекте о защите прав инвесторов-покупателей жилья (то есть проект на будущее, он не будет касаться уже существующих долгостроев).

Разработка соответствующего документа началась после слушаний в профильном комитете, прошедших в ноябре 2019 года, по результатам которого наработали значительный объем материалов и рекомендаций.

Для обработки всего массива данных была создана отдельная рабочая группа, которую возглавила разработчик законопроекта - замглавы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк (фракция "Слуга народа").

Помимо нее в рабочей группе представлены все участники рынка: пострадавшие инвесторы, застройщики, представители местной и центральной власти, народные депутаты, эксперты и др.

Именно по поручению профильного комитета и при непосредственном участии его многих частников и готовится законопроект по защите при приобретении будущей недвижимости. Поэтому в поддержке профильного комитета можно быть уверенным.

Более того, депутаты-соавторы этого законопроекта планировали зарегистрировать его в парламенте еще в первом квартале этого года. Но карантин внес свои корректировки.

Тем не менее, как рассказала UBR.ua сама Елена Шуляк, когда Верховная Рада уже в ближайшее время вернется к обычному режиму работы, проект будет зарегистрирован и проголосован без проволочек.

Пока что это проект и даже сейчас идут дискуссии о конкретных положениях, в том числе цифрах и методах, но мы приведем основные расшифровки документа:

  • законопроект вводит ряд новых понятий, главным из которых является составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, что подразумевает приобретенную квартиру инвестором;
  • объект незавершенного (строящегося) объекта становится отдельным объектом гражданских прав;
  • отчуждение прав на делимый объект может осуществляться лишь путем отчуждения его составляющих. Применительно к инвесторам это означает, что отчуждение должно проходить при его полном согласии (например, смена собственника недостроенного объекта; отчуждается не сам незавершенный объект (дом), а каждая квартира в отдельности);
  • продажа квартир отныне станет возможной только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Иными словами, продавать квартиры сможет то юрлицо (компания-застройщик), которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства;
  • то есть инвестор, по сути, становится покупателем строящейся квартиры и имеет все правовые возможности, при необходимости, отстаивать свои интересы;
  • согласно документу, приобретение/инвестирование существенно будет ограничено только договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другими словами, покупатель приобретает квартиру в будущем доме, а не право требования м2;
  • в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т.д., вплоть до указания размещения квартиры на этаже, стоимость объекта и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнения условий договора;
  • отдельно прописана компенсация за изменение фактической площади приобретаемого объекта: если фактическая площадь окажется более чем на 10% большей, чем прописано в договоре, то застройщик не имеет права требовать с покупателя доплату.

Если же площадь окажется меньшей, то не позже, чем за месяц до введения объекта в эксплуатацию застройщик будет обязан заплатить покупателю за переплаченную площадь;

  • регистрация права собственности объекта строительства за заказчиком происходит автоматически после получения права на выполнение строительных работ, и регистрация права собственности на отдельные составляющие части (квартиры, коммерческие помещения) будущего объекта недвижимости происходит по тому же принципу.

То есть каждая приобретенная квартира на этапе строительства получает автоматическую регистрацию;

  • регистрация отягощения прав на будущие объекты недвижимости включена в гарантийную часть - эти объекты запрещается отчуждать до ввода объекта в эксплуатацию;
  • регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к инвестору;
  • гарантийную часть, которая еще будет обсуждаться, предлагается установить на отметке 10% от всей площади будущего объекта недвижимости (при страховании рисков), или 13% в случае отсутствия страхования.

Проще говоря, до ввода объекта в эксплуатацию 10-13% площади застройщик не имеет права продавать, так как это должно стать гарантийным объемом в случае возникновения форс-мажоров, банкротства застройщика и пр.

Гарантийная часть может быть и выше, до 20-25%, но это вопрос дискуссии. С одной стороны, покупатель получает больше гарантий, что объект будет закончен, но застройщик вынужден будет значительно повысить стартовые цены, чтобы покрыть свои издержки на строительство, чтобы перекрыть 1/4 недополученных средств на этапе строительства);

  • регистрация права собственности: госрегистратор регистрирует право собственности после получения ведомостей о вводе объекта в эксплуатацию, во время регистрации меняется объект права собственности – "объект незавершенного строительства" на "объект недвижимого имущества".

Госрегистратор обязан уведомить правообладателя о регистрации права собственности, также прекращается обременение будущих объектов недвижимости, которые включены в гарантийную часть, другими словами застройщик сможет продавать гарантийные квартиры/коммерческие помещения уже после регистрации права собственности.

То есть главным новшеством здесь является регистрация прав собственности на будущие объекты недвижимости;

  • законопроект предусматривает, что в проектной документации на будущий объект в обязательном порядке должны указываться все номера будущих квартир или коммерческих помещений;
  • любые изменения в проектной документации (например, итоговая площадь квартир) должны быть согласованы с инвестором;
  • закон регулирует рекламу будущего объекта: он предусматривает, что заказчик строительства обязан разместить на своем сайте информацию об объекте строительства, дату ввода объекта в эксплуатацию, ход строительства, ведомости про квартиры и пр. помещения, которые уже проданы и еще продаются.

В рекламе обязательно должен быть указан сайт заказчика.

Когда заработает и что поменяет

Планируется, что закон вступит в силу через 6 месяцев со дня его принятия и будет распространяться на все объекты строительства, право на выполнение строительных работ по которым будет получено со дня вступления в силу.

Фактически, говорят авторы законопроекта, для застройщиков нововведения будут минимальными. Они будут касаться изменений правил на рынке в сторону более прозрачных и ответственных. Главное – это изменение подходов к правам граждан, желающих приобрести жилье в новостройке.

"Мы не ограничиваем права или возможности застройщика строить. Но, если застройщик хочет начать продавать квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию, по схеме которая сейчас и является наиболее распространенной, он должен защитить покупателей. Для этого застройщик как минимум должен зарегистрировать и дом, и каждую квартиру как отдельный объект имущественных прав. А также гарантировать будущим покупателям, что они получат именно тот проект, за который заплатят", – отметила в беседе с UBR.ua Елена Шуляк.

По проекту закона, инвестор получит защиту уже с момента оформления сделки – он сразу станет владельцем будущей квартиры.

Застройщик, в свою очередь, имеет также право на свой риск строить за собственные или кредитные средства, даже не регистрируя каждую отдельную квартиру. Но в таком случае продавать квартиры людям до введения в эксплуатацию дома он не будет иметь права.

Каждое отчуждения помещения в объекте строительства должно сопровождаться регистрацией за инвестором прав собственности на приобретенный им объект. В противном случае сделка будет считаться недействительным. То есть в части отчуждения вводятся правила аналогичные тем, которые сейчас действуют на рынке вторичного жилья.

В случае, если заказчик строительства не выполнит свои обязательства перед инвесторами, помещения, входящие в гарантийные доли, можно будет продать, а вырученные деньги направить на достройку объекта, говорят разработчики законопроекта.

"Вся информация о заказчике строительства и объект строительства (в том числе разрешительные документы на строительство, проектная документация на строительство, сведения о приостановлении строительства, штрафы, наложенные на заказчика строительства и т.п.) с 1 декабря 2020-го будет в открытом доступе на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства и будет доступна инвестору", – отметила нам Елена Шуляк.

Владельцем квартиры станет лишь тот, кто заплатит полную сумму по договору. В случае уплаты средств частями – регистрируется обременение в пользу инвестора, после уплаты полной суммы обременение снимается и регистрируется право собственности.

Заказчик строительства приобретает право продажи квартир, других жилых и нежилых помещений в объекте строительства сразу после государственной регистрации за собой права собственности на них.

"По доступности жилья даже при условии повышения цен на ранних этапах строительства – мы также работаем над этим. Я уверена, что задекларированная более доступная ипотека под 10 или меньше процентов в год будет реальностью уже осенью. Над этим работают и депутаты, и правительство, и НБУ уже существенно снизил учетную ставку, хотя еще год назад в это мало кто верил", – подытожила нам Елена Шуляк.

Источник: ubr.ua

Напомним, Арестович обматерил страны Европы, которые советуют обменять территории на "мир".

Ранее Вести-ua.net писали, Осторожно, Рада открывается. Главные факты о Зе-парламенте.

Также Вести-ua.net сообщали, Политика уступок потерпела провал: глава МИД ответил тем, кто предлагает "сохранить лицо Путина".


Что вы делаете сейчас, чтобы помочь своему государству?
Последние новости
07:14
Арестович сказал, сколько мужчин могут призвать в украинскую армию
273
23:52
В Минобразования раскрыли, как планируют работу школ с 1 сентября
1.3т
23:41
Больницы в российском приграничье переполнены раненными военными, — Генштаб
972
23:30
Наступление врага у Попасной сорвано: что произошло
1.8т
23:19
Пенсия по потере кормильца: сколько доплачивают за награды
1.1т
23:08
В Мариуполе началась фактическая аннексия Россией
1.2т
22:57
Арестович обматерил страны Европы, которые советуют обменять территории на "мир"
1.5т
22:46
"Прекратите воровать": Великобритания требует от России открыть порты в Черном море
1.3т
22:35
Беженцев в Польше заставят вернуть соцвыплаты: названо условие
22:24
Арестович рассказал о новом этапе войны и объяснил, чем он опасен
2.8т
22:13
Политика уступок потерпела провал: глава МИД ответил тем, кто предлагает "сохранить лицо Путина"
1.3т
22:02
Пенсии и соцвыплаты сократят на 10%: правительство затеяло масштабную проверку
7.3т
21:53
Кремль спешить не будет: Грозев сказал, что Кремль намерен делать с Херсоном
4.9т
21:42
ООН: Ядерный конфликт в Украине возможен
1.6т
21:31
"Зачем учить то, что не надо": оккупанты в Крыму отменяют уроки "тупого" английского
1.4т
21:20
Уличные бунты в Париже: от компании потребовали уйти из РФ, вмешалась полиция
1.2т
21:09
Бои за Бахмут и Северодонецк: враг отброшен - сводка Генштаба ВСУ на 25 мая
2.1т
20:58
Нападет сразу после Украины: названа новая цель Путина в Европе
4.3т
20:47
Известных футболистов "взяли" на улице в "ДНР" и отправили воевать: один убит, второй тяжело ранен
3.9т
20:36
Повестки начали вручать в очередях на АЗС
8.4т
20:25
Новое вторжение с севера: в WP рассказали, откуда ждать угрозы
4.3т
20:14
Армия не отступает - Минобороны
1.2т
20:03
Владимира Путина специально выдают за смертельно больного: российский эксперт объяснил, для чего
3.2т
19:51
Гороскоп на 26 мая для 12-ти знаков зодиака: прогноз астрологов
3.6т
19:39
На севере Украины пограничники и местные жители опасаются нового вторжения врага - The Washington Post
1.5т
19:27
Путин подписал указ об упрощенном получении гражданства РФ жителями Запорожской и Херсонской областей
1.2т
19:15
Ситуация сверхсложная: враг бросил на штурм Северодонецка 15 тыс. военных - Денисенко
2.5т
19:04
Килограмм соли по 95 грн: в соцсетях публикуют снимки пачки "Артемсоли"
1.8т
18:52
Гороскоп на 26 мая по картам таро для разных знаков зодиака
2.5т
18:40
Посольство Венгрии в Украине назвало причину введения чрезвычайного положения
1.3т
18:28
Оккупанты уничтожили 45% дорог в Харьковской области
18:16
В Киев завезли опасные ягоды, есть пострадавшие
3.7т
18:04
В Луганской области полностью прекращено газоснабжение
17:52
Ракетный удар по Запорожью: повреждены десятки домов и торговый центр
1.9т
17:40
ООН: 70 стран мира могут столкнуться с дефолтом из-за войны России против Украины
1.1т
17:28
Зарплата военнослужащим: как формируются и происходят выплаты
17:16
РФ в войне против Украины уже использовала около 60% запаса высокоточного оружия - ГУР
1.1т
17:05
Арестович пояснил, почему войска противника стремятся как можно быстрее выйти на границы двух областей
Больше новостей

Продолжая просматривать Вести-UA.net Вы подтверждаете, что ознакомились с Политикой конфиденциальности и согласны с использованием файлов cookie