Ухвалення Верховною Радою законопроекту №7398 про необхідність проектування бомбосховищ у нових будівлях, а також підсумки конференції у швейцарському Лугано, де західні держави пообіцяли Україні профінансувати зруйновані через війну регіони, простимулювали гравців будівельного ринку нагадати про себе.
Деякі взялися відбудовувати розпочаті до війни об'єкти за старими нормами, оскільки закон заднім числом не діє. Інші ж девелопери вийшли на ринок з пропозицією своїх послуг: адже іноземці дають гроші, але відбудовувати будуть, скоріш за все, наші.
Експерти ринку озвучили UBR.ua свої прогнози, як зміниться житло для українців найближчими роками та чому кардинальних змін все ж таки чекати не варто.
Міста майбутнього: на які нововведення чекати
Підходи до будівництва житлового фонду в Україні змінюватимуться насамперед під впливом двох істотних чинників: реалій поточної війни та загрози сусідства з країною-агресором, яка збережеться навіть після перемоги. Свій вклад також внесе досвід та принципи нового урбанізму, сповідуваний у державах, які допомагатимуть Україні з повоєнним відновленням.
"Думаю, в нас нарешті з'явиться поняття "майстер-планів" міст, які будуть враховувати комплекс важливих факторів просторового розвитку міст: ефективна організація простору з урахуванням потреб городян. А саме – де гуляти, як зручно діставатися до будь-якої частини міста, де відпочивати, як близько розташований екологічний кластер, де працювати тощо", – впевнена експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.
За її словами, окрему увагу буде приділено концепції "15-хвилинного міста", коли все необхідне є в пішій доступності в межах чверті години. Однак головними критеріями під час будівництва нового житла все ж таки стануть безпека життєвого простору та енергоефективність, а також універсальність дизайну, поліфункціональність та ергономіка простору.
"Якщо говорити про критерій безпеки, то вже відомо, що новобудови в Україні повинні будуть мати власні бомбосховища або швидкий доступ до укриття. Безумовно, цей пункт має йти у безпосередній зв'язці з новими принципами містобудування та враховувати, наприклад, досвід Ізраїлю: там, крім цивільних укриттів, є практика будівництва таких приміщень безпосередньо у квартирі", – каже Берещак.
Експерт вважає, що український покупець навіть буде готовий поступитися десь 4 кв. м корисної площі для того, аби мати кімнату з бетонними стінами та підлогою, які в разі чого зможуть встояти. До того ж такий варіант є більш зручним, якщо людина не встигає спуститися до укриття. Берещак також посилається на досвід Сінгапуру, де є приватні, громадські, імпровізовані або поверхові укриття.
Тобто фактично йдеться про те, що тепер і держава, і бізнес кожен на своєму рівні мають подбати про захист мешканців у разі повітряної тривоги, ракетних ударів та хімічної атаки шляхом створення приміщень з належною системою вентиляції, подачею води тощо.
Укриття в паркінгах – функціональні, але ціни на квартири злетять
Для висотних багатоквартирних будинків може йтися про облаштування підземного паркінгу, який міг би стати приміщенням подвійного призначення. Однак, за словами забудовників, це може суттєво вплинути на підсумкову вартість будівництва: собівартість паркінгу сягає 20-25% від загальних витрат на будівництво житлового комплексу загалом.
"У теорії ухваленого законопроекту (№7398 – ред.) собівартість будівництва будинку з належним паркінгом-бомбосховищем, який здатний вмістити всіх його мешканців, може зрости щонайменше на 10-15%, залежно від його класу, кількості квартир та місця розташування", – вважає співзасновник та керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов.
Він також повідомив, що до початку війни в половині українських новобудов в принципі не було передбачено паркінгів. А у понад 40% з них загальна кількість підземних та наземних паркінгів у середньому в 2-2,5 раза нижча за існуючий розрахунок, прописаний у Державних будівельних нормах. Наприклад, у будинку на 100 квартир у середній зоні міста, з яких 50 – однокімнатні, загальна кількість підземних та наземних паркомісць має становити 90.
Проте ухвалення закону №7398 не працюватиме заднім числом: на більшість проектів, у яких вже розпочато будівництво або було затверджено проект до початку військової агресії, він не вплине.
"Сьогодні в західних та центральних регіонах країни триває будівництво тих проектів, які було започатковано рік, два та більше років тому. Якщо сьогодні питання бомбосховищ є актуальним, то за кілька років після настання миру всі про них забудуть. Надійні та сучасні системи ППО та ПРО - набагато кращий щит, ніж бомбосховище, а тим більше "дві стіни" у багатоквартирному будинку", – переконаний гендиректор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько.
На його думку, майбутні новобудови навряд чи суттєво відрізнятимуться від сьогоднішніх. Причина в тому, що глобально монолітно-каркасне будівництво не відрізняється в Україні та, наприклад, у Франції, Китаї та Ізраїлі. Тож якщо законодавчо не буде встановлено обмеження щодо майбутніх проектів, то "нічого нового ми точно не побачимо", вважає експерт.
"Щодо закону про бомбосховища, то для проектів, у яких планувався підземний паркінг - це взагалі не проблема, потрібно лише незначне архітектурно-конструктивне коригування", - вважає він.
Гендиректор Greenol переконаний, що тепер ставку під час будівництва варто робити на місцеві матеріали, завдяки яким можна здешевити бюджет будівництва, не втративши водночас у якості. Натомість на фінальний метраж нових квартир, за його словами, впливатиме виключно клас будинку, його місцерозташування у місті та платоспроможність покупця.
Країни-благодійники дадуть гроші, а збудують – наші
Що стосується реалізації плану відновлення низки областей України за фінансової підтримки західних країн як результату візиту української делегації до м. Лугано – у містобудівному середовищі очікування щодо цього напрямку є суперечливими.
Як повідомило UBR.ua джерело, близьке до адміністрації міст Ірпінь та Буча, які перебували в окупації, там вже обрано підрядника в особі архітектурного бюро "Архіматика" (до його портфоліо входять зокрема ЖК "Комфорт-Таун" та ЖК "Республіка") для формування всього – від генплану до проектування цих міст.
Отже, розраховувати на певні рішення від західних архітекторів навряд чи варто.
"Будь-якого іноземного архітектора "приберуть" наші аборигени-архітектори в містобудівних радах, ГоловАПУ (Головне архітектурно-планувальне управління – ред.) суб'єктивно та об'єктивно за недотримання будівельних норм та правил", – вважає фахівець з нерухомості Михайло Артюхов.
Експерт переконаний, що перевести всю галузь на "нові рейки" можна лише залучаючи до процесу державу та приватний капітал, який піде за проектами держави та інституційних інвесторів у вигляді нового "Плану Маршалла". Він акцентує увагу на необхідності створення законодавства для роботи держави з приватними інвесторами, а також для адаптації його до роботи з грошима ЄС.
"Отримавши фінансово-правову основу, можна мріяти, вибачте, планувати архітектурні рішення, обговорювати генеральні плани міст та формат інфраструктурних об'єктів", – каже Артюхов.
На кого з покупців роблять ставку девелопери
Також неоднозначною є думка експертів ринку щодо того, як у підсумку буде реалізовано відбудоване житло.
За словами Берещак, купувати житло у післявоєнний час будуть три категорії покупців:
- держава – для потреб людей, які втратили домівки через війну;
- українці – для себе;
- приватні інвестори.
Звідси випливає необхідність створення інституту державно-приватного партнерства.
"Тут важливою є кооперація та готовність йти на поступки: з боку бізнесу, наприклад, пропонувати додаткові опції – готові квартири з ремонтом та меблями, а з боку держави – швидку оплату та систему преференцій щодо оплати оренди землі, наприклад", – вважає експерт.
Водночас Приходько більше схиляється до того, що компенсації тим, хто втратив житло, мають бути не квадратними метрами від держави, а у вигляді грошових виплат: "наявність посередника в цьому ланцюжку – привід для корупції", переконаний він.
Артюхов зі свого боку наголошує, що через запуск програми "Доступне житло під 3%" держава вже сьогодні демонструє пріоритети розподілу житла: учасниками програми є держслужбовці силових структур, медичних, педагогічних та наукових установ.
"Коли гроші на відновлення буде виділено, вони переслідуватимуть інвестиційні цілі, описані у програмі розвитку ООН для досягнення сталого інвестування (SDG)", – резюмував він.
Загалом експерти погодилися, що враховуючи розподіл країни на території відновлення, полюси економічного зростання, території з особливими умовами розвитку та території сталого розвитку згідно із законом №5323, житлові забудови в майбутньому тепер будуть підлаштовуватися під потенціал тієї чи іншої території країни.