Нинішнього року в Україні розпочався черговий етап земельної реформи, який, зокрема, передбачає можливість купівлі землі юридичними особами. Багато фермерів пропонували відкласти цей етап на післявоєнний період, побоюючись, що всю землю в країні скуплять великі агрохолдинги. "Апостроф" з'ясовував, як нові правила впливають на ринок землі, у тому числі на ціни земельних ділянок, а також чи є ризик того, що землю розкуплять іноземці через підставні фірми.
Не вистачає навіть на посівну
З початку нинішнього року в Україні розпочався другий етап земельної реформи. Тепер до ринку землі допущені юридичні особи, а максимальний розмір ділянки, якою може володіти одна особа, збільшено в 100 разів - з 100 гектарів до 10 тисяч гектарів.
Наприкінці 2023 року значна частина українських аграріїв пропонувала відкласти ці зміни до закінчення війни, посилаючись на те, що їх запровадження зараз призведе до перекосів на ринку і поставить вітчизняних фермерів у нерівноправне становище.
"Сьогодні середній бізнес, який традиційно є найбільш активним покупцем землі, позбавлений можливості в неї інвестувати, - розповів "Апострофу" заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук. - У фермерів не вистачає грошей навіть на посівну кампанію, тож про придбання землі взагалі нема мови".
За його словами, порядок проведення земельної реформи був сформований до повномасштабного російського вторгнення, коли більша частина країни жила у відносно мирних умовах. Цей порядок був зрозумілий учасникам ринку і влаштовував їх. Проте після лютого 2022 року ситуація різко змінилася, адже сьогодні практично вся територія України знаходиться під загрозою ударів. Крім того, доходи товаровиробників різко знизилися через низькі ціни на зернові і проблеми з експортом. Тому аграрії вважають, що запроваджувати новий порядок буде доцільно тоді, коли фермери зможуть покращити своє фінансове становище і на рівних конкурувати як покупці земельних ділянок.
Втім, керівництво держави вирішило залишити все як планувалось, і тому з 1 січня 2024 року юрособам було дозволено купувати земельні ділянки. І це негайно відбилося на ринку. Згідно з даними "KSE Агроцентр", на початку нинішнього року вартість землі зросла на 13,3% і склала в середньому 41,6 тисячі гривень за гектар, що є найбільш різким ціновим стрибком за весь час роботи земельного ринку в Україні з 1 липня 2021 року.
"Причому ми бачимо, що після значного збільшення в січні ціна не відкотилася назад і в лютому залишилася на тому ж рівні, - сказав в коментарі для "Апострофа" аналітик Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер. - Це говорить про те, що на ринку дійсно відбулися системні зміни, пов’язані з приходом на нього юридичних осіб. Також ми бачимо збільшення площі землі, що знаходиться в обігу, на 50-60% порівняно з тим же періодом минулого року".
При цьому, за словами експерта, частка угод купівлі-продажу землі, які укладають юридичні особи, досить швидко зростає. Якщо в січні на них припадало близько 10% від загальної кількості, то в лютому - уже 15-16%.
На думку багатьох фермерів, великі аграрні холдинги в майбутньому планують значно розширити закупівлю землі, а тому зацікавлені в тому, щоб обмежити конкуренцію з боку менших господарств.
"Поки що вони ймовірно вирішили виснажити фінансові ресурси малих та середніх фермерів, - сказав виданню директор СТОВ "Перемога" Микола Малієнко. - В нинішньому році агрохолдинги різко підняли плату за оренду земельних паїв. Торік вона складала 15 тисяч гривень за пай, зараз - уже 22 тисячі. Для того, щоб зберегти орендодавців, фермери також вимушені йти на підвищення орендної плати, і це ще більше підриває їхнє і без того непросте фінансове становище. Тим часом агрохолдинги накопичують фінансові ресурси, з якими пізніше вийдуть на ринок для купівлі землі".
Чи скуплять землю іноземці
На думку Романа Нейтера надмірні побоювання щодо можливої експансії на земельному ринку юридичних осіб є перебільшеними.
"Юридичні особи почали операції з купівлі землі, і їхня частка поступово зростає, проте сьогодні неможна говорити, що вони повністю заполонили ринок. Він функціонує в нормальному режимі, і підстав для побоювань щодо домінування якоїсь частини покупців на даний момент немає", - сказав експерт.
Утім, аграрії вважають, що такі підстави з’являться після закінчення військових дій, коли операції з землею значно активізуються.
"Великі підприємства, які володіють значними фінансовими ресурсами, зможуть досить швидко зайти на ринок, - говорить Денис Марчук. - В той же час, малий та середній бізнес буде перебувати в глибокій кризі, для виходу з якої йому можуть знадобитися роки. Також ми не знаємо сьогодні, як спрацює закон про подвійне громадянство, за яким етнічні українці зможуть отримати українське громадянство. Це може призвести до появи на ринку людей, предки яких декілька поколінь тому виїхали з України, і які мають більші фінансові можливості, ніж фермери, які працюють на землі 30 років".
Також деякі учасники ринку висловлюють занепокоєння щодо того, що під прикриттям юридичних осіб власниками українських сільськогосподарських угідь зможуть стати іноземці попри те, що це заборонено законом.
Тим більше, що, як стверджує обізнане джерело "Апострофа", процес, як кажуть, пішов. Так, зокрема, поляки віддають перевагу купівлі земельних ділянок у Львівській області, а німці – на Волині. "Навіть японці щось купували в Київській області", - додав співрозмовник видання.
Утім, далеко не всі занепокоєні таким розвитком подій.
"За законом іноземці можуть орендувати землю, і є досить багато підприємств з іноземною участю, які десятками років працюють в Україні, - говорить Денис Марчук. - Проте набувати землю у власність вони не мають права. А для того, щоб запобігти використанню українських громадян як підставних осіб, нотаріуси зобов’язані перевіряти кошти на предмет того, щоб вони теж мали виключно українське походження. І навіть якщо іноземний громадянин в якийсь спосіб виявиться власником землі (наприклад, успадкує її), то він зобов’язаний протягом визначеного часу її продати".
Заборона на володіння землею для іноземців також може стати одним із запобіжників, які не дозволять великим агрохолдингам заполонити ринок.
"Переважна кількість з них має частку іноземного капіталу, і це робить неможливим придбання ними сільськогосподарської землі, - говорить Роман Нейтер. - Тому зараз вони стикаються з проблемами, коли хтось з орендодавців бажає продати свій пай. Самі вони не можуть його придбати, тож їм доводиться шукати українських інвесторів, які б купували ці ділянки, а потім передавали холдингам в довгострокову оренду".
На думку експерта, на сьогоднішній день побоювання, які висловлювалися фермерами в переддень впровадження нового етапу земельної реформи, не справдилися. І поки що немає ознак того, щоб великі підприємства масово концентрували в одних руках до 10 тисяч гектарів. І навряд чи це станеться протягом найближчих п’яти років.