Человек может построить на одном наделе десяток сблокированных домов, превратив их в одно строение. И тем самым неосознанно нарушить законодательство.
На сегодняшний день в Украине остро стоит вопрос: можно ли строить на некоторых частных земельных участках т.н. сблокированные дома – два и более жилых зданий (усадебного типа, садовые, дачные) высотой не более 4-х этажей, в которых есть хотя бы одна общая стена. Даже в Госгеокадастре разводят руками, но склоняются к тому, что все же нельзя.
При этом, во-первых, спор идет именно о тех случаях, когда целевое значение земли – "02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и строений (приусадебный участок)".
В этом вопросе это принципиально, поскольку дело может дойти даже до сноса. Во-вторых, не стоит путать сблокированные дома (два и больше домов "в одном") с блочными (строятся из блоков, а не из кирпича).
Загвоздка в назначении
В Госгеокадастре полагают, со ссылкой на ряд законов, что такое жилье можно строить только на земле с другим назначением – "02.03. Для строительства и обслуживание многоквартирного жилого дома". К тому же это можно делать в соответствии с планом зонирования территории и/или ее детальному плану, утвержденному и установленному законом.
Об этом рассказал юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло, опубликовав соответствующий документ. Если точнее, речь идет об ответе Госгеокадастра на письмо Департамента архитектуры Николаевского горсовета.
"У нас и сегодня нет нормального регулирования вопросов о сблокированной застройке. Отдельные положения в законе отсутствуют. Вот и выходит: одни утверждают, что возведение такого дома законно, а другие – что нет. Третьи говорят, что нужно делить землю. Но в крайнем случае можно доиграться до суда. И даже – сноса", – подметил он.
Проблема возникает потому, что нет юридического понятия сблокированного дома, несмотря на техническое отличие от стандартного частного дома. Человек может построить на одном наделе десяток таких сблокированных домов, превратив их в одно строение, нарушив, сам того не зная, законодательство, что чревато серьезными последствиями.
"Если же два индивидуальных дома, то и два индивидуальных участка. Тут все намного проще. Но некоторые физлица, которые и владеют землей, строят чуть ли не отели, под видом привычного жилого здания, пытаясь таким образом заработать, скажем, на сдаче в аренду", – уточняет правовед.
Как обезопасить себя от проблем
На землях же другого целевого назначения подобная постройка строго запрещена. В противном случае это назначение нужно менять.
"Для изменения назначения земли необходимо обратиться в органы местного самоуправления или в органы управления национальными ресурсами. Тут все зависит от расположения надела. Именно это заявление и будет основанием для разработки проекта землеустройства по изменению целевого назначения", – заметил юрист Игорь Коржук.
Для самой разработки такого проекта нужно обратиться с этим заявлением в землеустроительную организацию, которая имеет в своем штате сертифицированных инженеров-землеустроителей, заключив соответствующий договор на разработку землеустроительной документации. То есть – самого проекта.
Сама разработка проекта со всеми согласованиями занимает в среднем от одного до нескольких месяцев, в течение которых специалистам необходимо получить дополнительные исходные данные и разработать документацию. А именно – составить картографические материалы, чертежи и прочее.
"После этого проект изменения необходимо согласовать в местном управлении Госгеокадастра, местном отделе архитектуры и градостроительства, а в отдельных случаях – и в других организациях: органах водного, лесного хозяйства, экологии и пр.", – поясняет адвокат.
В общем, порядок изменения целевого назначения земельного участка похож на порядок вывода надела в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, однако имеет определенные свои особенности.
Одновременно с этим в Украине есть норма, согласно которой строить можно любые дома только на участках, которые внесены в генеральный план застройки населенного пункта. Но сейчас все генеральные планы застроены. Вопрос такой застройки держится на переходных положениях в законодательстве, поэтому каждая ситуация уникальна.
"Нарушение целевого назначения может привести к убыткам земельному фонду. Если у меня возле трассы надел земли с/х-назначения, я не могу просто так там построить дом. Я могу поставить там дом, но я буду вынужден заниматься там сельским хозяйством, зарегистрировавшись как самозанятое лицо и получив разрешение на стройку", – поясняет он.
Землю могут забрать
Как обращает внимание Коржук, в случае нарушения граждан может ждать два вида наказания: либо снос, о котором упоминал Брикайло, либо лишение прав собственности на участок по решению компетентных органов.
"Такая позиция Госгеокадастра очень спорная, но я все равно не советовал бы рисковать. Да, если власти начнут предъявлять физлицу какие-либо претензии по этому поводу, дело дойдет до суда. И суд столкнется с той же неоднозначностью, поэтому в первую очередь стоит перестраховаться, изменив целевое назначение земли", – заключил Брикайло.