Когда заходит речь о рынке новостроек, в памяти очень быстро всплывает дело Анатолия Войцеховского. Оба киевских эксперта, с которыми говорили об этой теме, высказались практически одними и теми же словами.
"Это первая ласточка, — сказал аналитик департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Потом будет еще один, потом следующий". "Жульничество с документацией на разрешение строительства не заканчивается ничем хорошим, сообщают Вести-UA.net.net со ссылкой на segodnya.ua.
Потом будет еще не один "войцеховский", — будто подслушал предыдущий разговор председатель Киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Дмитрий Корчин. Это ожидание "продолжения банкета" во многом определяет настроения на рынке.
НА СЕВЕРЕ ВСЕ СПОКОЙНО
А вот к северу от столицы народ никакими «элит-центрами» не пуган, и грядущее обрушение строительных пирамид его не страшит — по причине отсутствия этих самых пирамид, по крайней мере в их крайне бесстыжей киевской форме. «Пока у нас не было случая, чтобы люди вложили деньги и не могли получить квартиру или забрать свои деньги обратно, — говорит руководитель черниговского АН «Избушка» Михаил Омельченко. — По крайней мере за последние 6—7 лет я ничего подобного не слышал». При этом новое жилье в Чернигове строится довольно активно, цены на квадратный метр в новостройке — 8,5—14 тыс. грн в зависимости от этажности, местоположения дома и прочих параметров. Заметных ценовых сдвигов в связи с приходом осени здесь не ожидают.
СОСЕДИ. В соседних с Черниговом Сумах жилье тоже возводится довольно активно. «Строится много, — говорит председатель Сумского отделения АСНУ Елена Шульга. — И коттеджные поселки, и многоэтажные дома. В основном работы ведут несколько застройщиков, которые на рынке по 10—15 лет. Показали они себя хорошо, поэтому покупают у них без опасения». Недавно в город зашел еще один относительно крупный застройщик со стороны. По словам Елены Шульги, у него квартиры пока берут не очень активно. Есть и более мелкие застройщики, но они в основном заняты строительством коттеджных поселков и таунхаусов. Это стало актуально год назад — на окраинах города наконец выделили большие массивы под малоэтажную застройку.
Цены на квартиры в многоквартирных домах в Сумах лежат в диапазоне 8,5—13 тыс. грн за кв. м. «У нас цены меняются волнообразно, — рассказывает Елена Шульга. — Летом — затишье и цены минимальны. А вот перед Новым годом рынок оживляется, все раскупается, и цены повышаются».
ЛЬВОВ: СТРОЯТ МНОГО И БЕЗ СКАНДАЛОВ
В западном регионе самый бодрый рынок недвижимости — во Львове. Похоже, по своей динамике развития он уступает только столичному. «Во Львове много новостроек, много предложений. При этом строят разные компании — и львовские, и зашедшие из других регионов», — рассказывает председатель Львовского отделения АСНУ Андрей Борисов. — До мая этого года присутствовал активный спрос, раза в три выше, чем на вторичном рынке. За лето статистики пока нет, да это и не показательный сезон».
БЕЗ ШУМА. От крупных скандалов львовяне пока не страдали, поскольку основную работу там ведут крупные, проверенные застройщики. А маленькому и не слишком авторитетному девелоперу трудно получить хорошее место. К тому же во Львове в центре места мало, и разгуляться особо негде. «Если в центре удается втиснуть односекционный 5-этажный дом, то он уходит через «своих», — утверждает Андрей Борисов. — Сохраняется спрос на элитный новострой в хорошем месте — таком, что фактически даже не надо работать службе продаж». А в своем кругу устроить масштабное «кидалово» как-то и не с руки. Кроме того, от безобразий на манер киевских даже на больших окраинных стройках львовян, возможно, оберегает и их традиционное нежелание покупать квартиры на стадии фундамента или близких к ней. Здесь предпочитают вкладывать в почти готовые квартиры.
ЦЕНЫ. Если цена за дом в центре составляет примерно $1 тыс. с небольшим за квадратный метр, то уходят такие квартиры достаточно быстро. Не продаются пока несколько домов, поскольку там поставлена цена 37 тыс. грн (то есть более 1,5 тыс. долларов) за квадратный метр. Но как только там цену снизят до $1200—1300 за «квадрат», пойдут продажи и там, считает Борисов. Квартиры в отдаленных от центра районах продаются примерно за $580/кв. м.
НЕ ИДЕАЛЬНО. Хотя на громкие скандалы Львову пока «не везет», свои весельчаки действуют и тут. Дома, строящиеся с превышением этажности, здесь не редкость. Есть уже и решения суда о сносе некоторых наиболее нахальных строений. К качеству строительства тоже есть претензии. «Крупные застройщики — халтурщики, управы на них нет», — замечает Борисов.
ХАРЬКОВ И ПОЛТАВА: ПРОБЛЕМЫ ЕСТЬ
Еще один город, который пока не настроен следовать столичному примеру, — это Харьков. «У нас в 2000-х тоже была практика, когда начинали строить, а ближе к окончанию получали документы. Сейчас система налажена, начинают работы тогда, когда есть вся разрешительная документация, — утверждает председатель Харьковского регионального отделения АСНУ Алексей Попов. — И если до кризиса 2008 года в Харькове было около 26 строительных компаний, то на сегодня — пять в лучшем случае. Причем это застройщики со стажем в десятилетия».
СПРОС. По мнению Попова, новостройки интересны покупателю, которому нет необходимости прямо сейчас въезжать в квартиру, особенно на фоне нынешней озабоченности удорожанием теплоносителей. Ведь в новостройках и совсем другой уровень энергосбережения, и тепловые счетчики стоят, как минимум по одному на дом. Если еще застройщик и строит достаточно быстро, то его квартиры раскупаются на стадии строительства, могут даже появляться очереди из клиентов. Правда, это в большей степени касается дешевого жилья. Что касается будущего, то многое зависит от ситуации в зоне АТО — она слишком близко от Харькова, поэтому любое обострение там отражается в повышении тревожности харьковчан и снижении их желания вкладывать сбережения в недвижимость.
По данным рыночного обзора за июль харьковской компании «Проконсул», покупатели здесь отдают наибольшее предпочтение одно- и двухкомнатным квартирам в домах эконом- и комфорткласса стоимостью до 10—12 тыс. грн/кв. м и до 12—15 тыс. грн/кв. м соответственно. Средняя цена «квадрата» в доме бизнес-класса — 21 тыс. грн, премиум-класса — 28,2 тыс. грн.
ПОЛТАВА. Но не по всей Украине, кроме столицы, на рынке первичной недвижимости беспроблемно. Например, по словам владельца АН «Полтавская недвижимость» Игоря Лебедика, в этом городе складывается ситуация, в чем-то аналогичная киевской. «Застройщик просто хочет удержаться на рынке. У него есть обязательства, а денег закончить объекты нет, — рассказывает риелтор. — И он за счет новых площадок пытается заканчивать ранее начатые. Мы наблюдаем эффект пирамиды». Причем полтавчане уже переживали опыт, сближающий их с киевлянами: у них были истории, когда застройщики одну и ту же квартиру продавали нескольким покупателям. Квартиры здесь не такие уж и дешевые: цена квадратного метра находится в диапазоне 9—18 тыс. грн.
КИЕВ МНОЖИТ СТРОЙКИ
Согласно рыночному обзору ИАП «Столичная недвижимость», в июле этого года средняя стоимость «квадрата» в столичных новостройках составила 23 881 грн, что на 0,4% меньше июньской цены и на 6,7% дешевле, чем годом ранее. Но это в среднем — кое-кто дешевел веселее. Например, по данным портала domik.ua, самый массовый объект на рынке — однокомнатная квартира — за полгода в долларовом исчислении подешевела на 8,6%, а в гривневом — на 15,4%.
Понятно, что за «средней температурой по больнице» могут прятаться совершенно разносторонние движения. Так, цена квадратного метра в июле была снижена в 17 новостройках, причем диапазон снижения достаточно широкий: от 200 до 1500 грн. Зато в 16 новостройках, по данным «Столичной недвижимости», цена, наоборот, выросла — на 200—1500 грн за кв. м. При этом с начала года в столице начаты продажи квартир примерно на 30 новых или «размороженных» объектах. А количество сделок — примерно в полтора раза выше, чем годом ранее.
В целом, если смотреть на эти цифры, то складывается оптимистичная картина спокойного и уверенного выхода рынка из кризиса. А ведь еще стоит учесть, что лето — традиционно сонный, если не мертвый сезон на рынке недвижимости. Получается, с приходом осени стоит ожидать увеличения активности (а с ним и небольшого роста цен)?
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. «Если не будет громких скандалов, то и на рынке никаких изменений происходить тоже не будет, — говорит Сергей Костецкий. — Цены останутся примерно на сегодняшнем уровне. Понятно, что себестоимость строительства растет, рентабельность падает, но при повышении цен застройщики теряют покупателей. Поэтому они будут стараться держать ценовую планку. Сезонное повышение произойдет, но не существенное, в пределах 10%. Также понемногу, квартир на 50 в месяц, будет расти количество сделок». Другое дело, что существует серьезный риск, что скандал с Войцеховским будет иметь продолжение. И в этом случае поведение рынка прогнозировать сложно.
ЮГ: УРОЖАЙ В ПОМОЩЬ
Самый веселый рынок недвижимости — в Одессе. И здесь тоже не обходится без строительных скандалов, но как же они не похожи на киевские! То аквапарк долго строят, то остатки детского сада хотят закатать под бетон, то «хату бракосочетаний» местные власти возводят незаконно. Ни тебе толп «кинутых» инвесторов, ни тебе внезапно появившейся 17-этажки вместо заявленного здания в три этажа. Общественность привыкла дружно бросаться на любого застройщика при первом подозрении, что он только может как-то нарушить утвержденные планы и тем самым нанести вред городу. Как бы там ни было, в этом году квартиры в одесских новостройках расходятся достаточно активно. При этом цены здесь никак не назовешь низкими. Так, по данным портала domik.net, на начало августа средняя цена «квадрата» в однокомнатной квартире составляла 21,5 тыс. грн, а в двухкомнатных с раздельными комнатами — 22,2 тыс. грн.
ХЕРСОН. Совсем другая ситуация в Херсоне. «Не сказал бы, что у нас тут активно строятся, — говорит руководитель херсонской компании «Изумруд» Олег Романюк. — Работают два-три местных застройщика, доверие к качеству застройки которых уже утеряно. А иногородние компании к нам пока не пускают». Цены в Херсоне стартуют от 8 тыс. грн за кв. м. При этом активность на рынке понемногу растет. «Мы аграрная область, а сейчас идет сбор урожая, он хороший, и цена на него неплохая», — говорит Романюк. А раз так, то у людей появляется больше денег и больше оптимизма для покупок.