В Киеве снова заговорили о массовом расселении хрущевок. Киевсовет поручил КГГА уже в течение ближайших двух месяцев провести инвентаризацию устаревшего жилфонда.
"Это необходимо для прозрачного и эффективного процесса реконструкции или реновации", – сообщили в пресс-службе КГГА, передает Страна.
Речь идет о трех тысячах старых домов. "Непригодные для проживания или аварийные – 9 млн квадратных метров жилья, то есть шастая часть домов", – отметила автор решения столичный депутат Ольга Балицкая.
Тема реконструкции столичных хрущевок всплывает не первый раз. В 2017 году называли даже адрес первой хрущевки, которая пойдет под отселение – аварийный дом на улице Милютенко, 23а в Лесном массиве. Якобы на этот участок уже было оформлено разрешение на новое строительство у компании "Спецжильестрой". Но продолжения эта история тогда так и не получила. Сейчас в изъеденном грибком доме по-прежнему живут люди и даже сдаются комнаты по 3-4 тысячи гривен в месяц.
Впрочем, в этот раз все может быть по-другому. По информации "Страны", вопрос активно продвигают отдельные депутаты в Киевсовете и якобы у них есть поддержка в Минрегионе.
Тему хрущевок лоббируют и застройщики. Сейчас в Киеве действует негласный запрет на разработку новых участков и разрешения практически не выдаются.
"Даже самые крупные компании с "доступом" к столичным чиновникам не могут решить вопрос. Достраивают то, что уже начали, а вот с новыми проектами – проблема", – подтвердил "Стране" управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов.
Рассматривается несколько схем, в том числе расселение жителей хрущевок в квартиры в малоликвидных новостройках, которые застройщики не могут продать. Понятно, что это далеко не центр города. Тогда как "решать вопрос с хрущевками" (то есть сносить их и на их месте строить что-то новое) могут начать именно с центра, в частности таких домов много на Печерске.
"Поэтому жильцам понадобится хорошая юридическая поддержка, чтобы не остаться ни с чем", – считает руководитель агентства недвижимости Best & Seller Ирина Луханина.
"Страна" разбиралась, как будут реконструировать хрущевки в Киеве и что будет с их жильцами.
Дарница или Печерск?
Инвентаризация устаревшего жилфонда, предназначенного под снос, собственно, уже почти готова.
Еще в прошлом году департамент градостроительства и архитектуры КГГА назвал жилые кварталы, которые пойдут под реконструкцию. Всего планируется отселить 112 тысяч горожан.
"Но каждый должен помнить, что никто не может быть насильно лишен права собственности на квартиру. Это на всякий случай. Без согласия конкретного киевлянина никакое КГГА не может его выселить или отселить", – сказала "Стране" инициатор решения об инвентаризации депутат Киевсовета Ольга Балицкая.
Старый жилфонд, который могут передать застройщикам, занимает около 400 гектаров. Это, в частности, следующие кварталы:
- в границах улиц Маршала Гречко и Стеценко (Виноградарь)
- улиц Воскресенской, бульвара Перова и проспекта Алишера Навои
- улиц Попудренко, Гната Хоткевича, Минина, Красноткацкой
- проспекта Лесного, улиц Милютенко, Шолом-Алейхема
- улиц Российская, Симферопольская, Ялтинская, Новодарницкая.
- По логике, именно эти дома должны идти под реконструкции первыми, так как состояние жилфонда там хуже всего.
- Но есть еще один список – так называемых "перспективных" микрорайонов, обновить которые планируется "в будущем".
- Это, в частности, кварталы на бульваре Дружбы народов, на Лукьяновке, Воздухофлотском и Голосеевском проспектах. Также много хрущевок на Печерске – на бульваре Леси Украинки и прилегающих к нему улицах.
- Как видно, этот перечень более интересен для застройщиков, так как позволяет заполучить объекты в центре города, который для новостроек сейчас практически закрыт.
- Не исключено, что застройщики попытаются убедить чиновников, что начинать реконструкцию нужно именно с центра.
- Реновация старых микрорайонов также предусмотрена в генплане Киева. Указано, что до 2025 года планируется вывести из оборота 7,8 млн квадратных метров ветхого жилья. По оценкам экспертов, на это понадобится порядка 115-120 млрд гривен.
Как будут выселять
Но в вопросе реконструкции хрущевок на первое место сейчас выходят не столько деньги, сколько законодательная база. По действующему закону от 2006 года для отселения нужно получить согласие всех 100% жильцов.
"Это практически нереально. Всегда в любом доме найдется хоть один человек, который откажется съезжать. Поэтому этот закон остается нерабочим", – пояснил руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины Андрей Никончук.
Поменять законодательство о старом жилфонде пытались уже несколько раз.
Законопроект, предусматривающий внесение изменений в закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" и даже в типовую форму инвестиционного договора на реконструкцию устаревшего жилья предлагала КГГА. Но продвинуть эти документы так и не удалось.
Свой законопроект на эту тему представило в августе этого года Министерство регионального развития.
Вопрос хрущевок активно лоббировал экс-замминистра регионального строительства и в прошлом крупный киевский застройщик Лев Парцхаладзе.
Одно из главных нововведений – снижение цифры по минимальному числу согласных на отселение жильцов. Ее предлагалось установить на уровне 75%. Также в проекте прописано, что старый фонд можно либо сносить, либо реконструировать.
В первом случае жильцам сначала должны дать новые квартиры. Причем, если в действующем законе заложен коэффициент пересчета квадратных метров 1,5 (то есть, вместо хрущевки в 50 квадратов, вам должны дать квартиру в 75 квадратов в новом доме), то в варианте от Минрегиона эту тему обошли, указав, что коэффициенты должны устанавливать местные власти.
Если дома будут реконструировать, то предусмотрена схема 70 на 30, то есть, треть работ – за счет жильцов.
Но на волне смены власти о проекте забыли. Как будут решать законодательную проблему сейчас – станут продвигать уже готовый проект или напишут новый – пока неясно.
В кругах застройщиков обсуждается более жесткий вариант отселения жильцов, по которому согласие будет требоваться только у 51%, а остальных станут выселять принудительно. Также компаниям интересен коэффициент пересчета квадратных метров не больше 1,1-1,2. То есть, вместо 50 квадратов в хрущевке можно будет получить 55-60 квадратных метров в новом доме или же доплатить за большую жилплощадь.
Но столичные застройщики "окучивают" жильцов хрущевок уже давно. Как минимум пару лет ходят по квартирам, встречаются с людьми и "изучают обстановку". Так что не исключено, что попытки обновлять хрущевки будут и без нового закона.
В идеале застройщики пытаются собрать согласие 100% жильцов. И это возможно в аварийных домах, где люди сами просят у властей их отселить.
"Там ситуация патовая – стены буквально сыпятся. Людям придется самим вкладываться в капремонты, ведь по новому закону о ЖКХ это теперь полностью их собственность. А таких денег у жильцов попросту нет, так как каждой семье придется сброситься минимум по несколько десятков тысяч гривен", — рассказал "Стране" представитель компании-застройщика, которая уже изучает возможность реконструкции одной из хрущевок.
По словам главы комитета жилищно-коммунальной инфраструктуры, благоустройства, экологии и охраны окружающей среды Общественного совета при КГГА Олега Попенко, стоимость проведения капитального ремонта жилого фонда – около 250 долларов за квадратный метр.
Причем количество требующих капремонтов хрущевок будет только расти, так как в ближайшие 3-5 лет у них массово заканчиваются сроки эксплуатации, и дома просо "посыплются".
Наш источник в строительной компании также рассказал, что можно поработать с "общественным мнением", то есть убедить соседей надавить на несговорчивых жильцов.
Как показывает практика недавней попытки отселения людей из общежитий на улице Полевой в Киеве, в ход могут идти и другие "аргументы".
Напомним: там люди устроили громкий скандал, сопротивляясь отселению, якобы по решению исполнительной службы. Выселять их пришли спортивного вида молодые люди.
Общежитие принадлежит компании "Киевгорстрой-2", и она приняла решение о реконструкции объекта еще в прошлом году. Жильцам тогда предложили переселиться в общежитие на Туполева. Но 40 семей съезжать отказалось и живут в общежитии без отопления и коммуникаций.
Ирина Луханина не исключает, что будут попытки отселения людей в более отдаленные районы. К примеру, у многих застройщиков есть масса не проданного жилья в уже возведенных новостройках. Его могут использовать в качестве маневренного фонда.
Поднимут двойную цену
По словам Андрея Никончука, застройщикам сейчас интересна не столько реконструкция, сколько снос старых домов.
"На реконструкции много не заработаешь, разве что можно достроить пару этажей. Ведь все коммуникации рассчитаны именно на нынешнее количество квартир. Другое дело – снос. Он позволит вместо пятиэтажки построить дом в 20 этажей, и там уже совсем другая экономика. Кроме того, Киеву расти уже некуда – только вверх", – считает он.
В хрущевке на Леси Украинки квадратный метр стоит приблизительно 1550-1560 долларов. А в близлежащей новостройке – до 3 тысяч. То есть у застройщика есть возможность поднять с каждого квадрата двойную цену.
По словам коммерческого директора Svitlo Park Александра Панфилова, застройщики готовы включиться в проекты по реконструкции, но есть большая проблема.
"Недавний нашумевший конфликт по поводу отселения жителей общежития на улице Полевой – яркое подтверждение, что проблему отселения жильцов пока нельзя решить, следуя букве закона", – говорит он.
По словам Панфилова, застройщикам нужны четкие механизмы проведения инвестконкурсов, просчеты по прибыльности таких проектов (с учетом работ по сносу старого жилья, расселению жильцов и так далее; это должно быть не меньше 35-40%), механизмы по расселению, компенсациям жильцам, наличие маневренного фонда и прочее.
Не исключено, что компании попытаются заполучить под расселение хрущевок и бюджетное финансирование.