Последний год стал одним из самых сложных для рынка недвижимости в Украине: ротация населения, изменения в приоритетах безопасности и постоянные коррективы экономической ситуации оказали существенное влияние на арендные ставки. В то же время, даже при таких условиях, аналитические данные свидетельствуют, что потребность в стабильном жилье остается высокой. Маркетплейс ДОМ РИА фиксирует положительную динамику увеличения интереса к арендному сегменту, особенно в городах, где ситуация более или менее контролируемая безопасностью.
Киев: медленное восстановление рынка и повышение требований к жилью
Столица оставалась одним из важнейших очагов деловой активности, даже несмотря на периодические угрозы ракетных ударов. На старте активных военных действий в прошлом году арендная плата в Киеве существенно снизилась, поскольку часть населения уехала. Однако со временем, когда стало ясно, что инфраструктура города остается более или менее функциональной, начался постепенное возвращение людей.
Арендари теперь более тщательно оценивают жилье с точки зрения наличия укрытий, автономных источников электроэнергии или хотя бы минимальных мер безопасности. Этот фокус на безопасность сказался и на ценах. В новостройках, особенно с подземными паркингами, которые можно использовать в качестве укрытия, арендная ставка значительно превышает довоенный уровень.Львов: стабильно высокий спрос и умеренный рост цен
Львов превратился в один из самых привлекательных центров для ВПЛ и бизнесов. Несмотря на иногда перегруженную инфраструктуру, регион активно развивает рынок аренды жилья: новые застройщики предлагают относительно современные квартиры, которые сразу входят в сегмент «выше среднего». С одной стороны, это обусловило рост среднемесячной арендной платы примерно на 20 – 25% по сравнению с прошлым годом.
С другой стороны, конкуренция между собственниками подталкивает предлагать клиентам более привлекательные условия. В итоге спрос остается стабильным, что формирует предпосылки для дальнейшего медленного роста цен, особенно в центральных районах и вблизи новостроек с современной инфраструктурой.
Одесса: сезонные колебания и влияние логистических рисков
Одесса - важный портовый город, значительно пострадавший из-за военных рисков на Черном море и блокирования нормальных логистических путей. В начале года аренда просела, но впоследствии город стал убежищем для переселенцев из восточных и южных регионов, искавших временное жилье на побережье. Эта динамика подняла цены в конце весны и летом, причем на 10–15% в центральных районах и до 20% в прибрежных (Аркадия, Фонтанка и т.д.).
Владельцы, которые раньше сосредотачивались на посуточной аренде для туристов, чаще стали предлагать долгосрочные контракты, чтобы гарантировать стабильную прибыль в непредвиденных условиях. Однако из-за периодических ракетных атак и колебаний туристического потока арендный рынок Одессы до сих пор остается нестабильным.
Днепр: сдержанный рост спроса из-за промышленных вызовов
Днепр — город, остающийся одним из промышленных и логистических хабов страны. Многие компании перенесли сюда свои офисы и производственные мощности из более опасных регионов. Благодаря этому в первой половине года мы видели, как спрос на аренду жилья повысился где-то на 15-20%. Впрочем, следует учитывать, что город расположен ближе к зоне активных боевых действий, а значит, угроза атак влияет на психологию арендаторов.
Многие стремятся найти недвижимость у более «тихих» районах Днепра или в пригородах. Там, где спокойнее и лучше развиты укрытия» опции, ставки выросли наиболее существенно — до 25%. В центральной части города или около промышленных зон рост более скромный — 10% – 12%.
Харьков: сложная ситуация и умеренное восстановление
Харьков существенно пострадал в результате постоянных обстрелов. Большой процент населения уехал, что повлекло за собой резкое падение спроса и, соответственно, цен. Однако впоследствии вернувшиеся и решившие возобновить бизнес или работу в Харькове сформировали новый сегмент арендаторов, которые готовы инвестировать в более безопасное и более оснащенное жилье. Интересно, что часть владельцев в прифронтовых районах предпочла продажи недвижимости, не желая ждать конца войны.
Из-за этого предложение на жилье с качественной инфраструктурой и ремонтом снизилось, а значит, даже в таком сложном контексте стоимость аренды умеренно растет — на 10 – 15% по сравнению с периодом активных боевых действий в прошлом году. В то же время в районах, терпящих частые обстрелы, аренда может быть значительно дешевле, однако реально найти желающих снимать жилье там довольно непросто.
Другие областные центры: постепенный рост в пределах 10–20%
Такие города, как Винница, Полтава, Черкассы, Ровно и Хмельницкий, демонстрируют относительную стабильность и постепенный рост ставок аренды на 10-20% в течение последнего года. Во многих случаях причиной приток вынужденных переселенцев, оставшихся в этих городах надолго.
Кроме того, в Виннице и Хмельницком происходит релокация бизнеса из регионов, где ситуация с безопасностью более критическая. В результате квартира экономкласса в определенных районах может казаться уже по цене довоенной «комфорт-категории». Предложение качественных квартир не успевает за спросом, поэтому в некоторых районах цены выросли достаточно резко.
Формирование новых критериев выбора арендного жилья
Война существенно трансформировала модель поведения арендаторов. Если раньше главными критериями выбора квартиры были расположение, цена и наличие ремонта, то теперь в приоритете — надежность инженерных сетей, возможность спрятаться в подвале или бомбоубежище, близость к местам работы, социальной инфраструктуре и т.д.Чего ожидать дальше: прогнозы и риски
- Дальнейший рост цен в более безопасных регионах. Пока ситуация на фронте остается напряженной, люди будут искать жилье в западных и центральных областях. Это означает, что арендные ставки там продолжат умеренно расти.
- Стабилизация или незначительное повышение в прифронтовых городах. В регионах, приближенных к боевым действиям, аренда будет оставаться относительно низкой, пока риски безопасности не уменьшатся. Однако, если активные боевые действия переместятся дальше, можно будет увидеть постепенное возвращение спроса.
- Всплеск активности после победы. Когда риск обстрелов минимизируется, мы прогнозируем внезапное увеличение спроса на покупку и аренду недвижимости в особенно пострадавших городах — выехавшие люди будут возвращаться и будут искать новое жилье.
- Ужесточение конкуренции между арендодателями. В перспективе будет расти предложение модернизированных квартир и смартквартир с дополнительными безопасностными и энергетическими опциями.
Люди стремятся планировать на более долгую перспективу, учитывая потенциальные риски, и предпочитают инвестировать больше денег, чтобы получить покой и уверенность. Соответственно, качественные квартиры в более новых домах или в жилых комплексах с собственной охраной и системами резервного питания становятся все более популярными.