На фоне войны, экономического кризиса, прогрессирующей бедности и прочих «негараздів», принятие закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который лучше было бы назвать законом «об отмене ЖЭКов и навязывании управляющих», особого интереса в широких массах не вызвал. И совершенно напрасно.
Классики марксизма-ленинизма учили, что за любыми политико-правовыми телодвижениями власти следует видеть интересы экономически господствующих классов. И это как раз тот случай! То упорство, с которым власть продвигала этот, мягко говоря, далеко не самый важный в нынешнее время норматив, наглядно подтверждает тот факт, что за скоропостижной отменой ЖЭКов и навязыванием неких управителей стоят чьи-то интересы.
Если очень кратко, то суть «реформы», навязываемой обществу через указанный закон, состоит в том, чтобы ответственность за ветшающий советский жилой фонд с государственных и местных органов перебросить на граждан, а также в том, чтобы в сфере ЖКХ окончательно установить капиталистические отношения, включая передел жилого фонда и экспроприацию жилья граждан.
Закон № 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» был подписан Порошенко 8 июня. Документ должен вступить в силу 1 июля 2015 года только при условии, что Кабмин утвердит ряд подзаконных актов, и это само по себе крайне некорректно с юридической точки зрения, на что было обращено внимание в замечаниях Главного юридического управления парламенте.
История вопроса
Норма о том, что жильцы многоквартирного дома являются владельцами не только своих квартир, но коллективными совладельцами собственно дома, в законодательстве существует уже давно. Эта норма кажется совершенно понятной и правильной, но только на первый взгляд. Если учесть некоторые особенности и предысторию, то вопрос оказывается не таким уже и простым.
Норма о совладении жилым домом появилась еще 1992 году в законе «О приватизации государственного жилищного фонда». Закон установил, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства домов, а также обязаны вносить свою долю в общие затраты, связанные с содержанием дома и его территории. Статья 382 Гражданского кодекса Украины гласит, что помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, принадлежат владельцам квартир в многоквартирных домах на праве совместной собственности.
Реально эта красивая декларация, облеченная в норму гражданского законодательства, ведет к тому, что в своих домах 30-40-50-60-летнего и более возраста граждане остаются один на один с нарастающими проблемами, вызванными старением, ветшанием и разрушением жилья. Напомним, что по советским правилам срок эксплуатации дома составляет примерно 50-70 лет, а через 30-35 лет после ввода здания в эксплуатацию в нем должен быть сделан капитальный ремонт. Для этого в состав квартплаты в советское время закладывались отчисления на ремонт и восстановление. Срок ремонта домов первой промышленной серии, так называемых хрущевок, прошел в 1990-х годах, в 2000-х настал черед «брежневских» домов 1970-х годов, а в 2010-х подходит срок ремонта домов поздней советской застройки 1980-х годов. Никто этих ремонтов производить даже не собирался. Вопрос о том, что в течение долгих лет жильцы в составе квартплаты оплачивали капитальный ремонт своих домов, все власти в постсоветское время либо замалчивали, либо отнекивались от этой проблемы, мотивируя отсутствием средств, инфляцией, девальвацией, сменой социально-экономического строя и политического уклада. И действительно, зачем выполнять оплачивавшиеся длительное время обязательства по ремонту, если можно объявить «реформу» и в ходе очередной за последние 25 лет кампании по «десоветизации» под шумок сноса памятников сбросить с себя заодно и ответственность за разрушающийся жилой фонд?!
Попытка переложить все финансовые проблемы по ремонту и содержанию зданий на плечи населения ранее уже имела место в виде затеи с так называемыми объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» действует уже более 10 лет. Но сколько бы ни прельщали граждан заманчивой возможностью воспользоваться «действенным механизмом принятия совместных решений большинством голосов», затея эта не получила повсеместного одобрения. По официальным данным, число домов-ОСМД в 2014 году их число достигло 17 тыс. Напомним, что закон об ОСМД принимался еще при Кучме.
Согласно закону, прием здания на баланс объединения совладельцев может быть произведен только после капитального ремонта дома за счет государственного или местного бюджета. Столкнувшись с беспределом чиновников и коммунальных монополистов, а также с рядом практически неразрешимых проблем, энтузиазм граждан в создании ОСМД быстро потух. Такими неразрешимыми проблемами, в частности, стали бюрократические сложности при переводе здания на баланс ОСМД, а также невозможность должным образом содержать здание, капитальный ремонт которого исчисляется в миллионах гривен, а таких денег подавляющее большинство жильцов многоквартирных домов, особенно, советской застройки, собрать в принципе не могут. Случаи, когда за счет государственного и/или местного бюджетов было капитально отремонтировано жилое здание, являются крайне редкими.
Но все же, до сих пор в правовом поле существовала некоторая двойственность. С одной стороны, владельцы частных квартир в многоквартирных домах являются совладельцами самих зданий, служебных помещений, прилегающей территории. Но с другой стороны, государственная власть и местное самоуправление, на балансе которых находится подавляющее большинство жилого фонда советской застройки, вроде бы обязаны проводить ремонт жилых домов, в том числе, перед их передачей жильцам-совладельцам. Поскольку в действовавшем до сих пор нормативном поле передавать здания можно было только ОСМД, а их создание по указанным причинам застопорилось, ситуация зависла в неопределенном состоянии. Чтобы ускорить процесс избавления от «социально токсичных активов» в виде жилых домов, нынешняя власть протащила закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Коммунальный троянский конь
В документе в очередной раз декларируется совместное право собственности жильцов многоквартирного дома на все здание и прилегающую территорию. Вопрос о финансовой неспособности подавляющего большинства граждан эту собственность содержать стыдливо обходится стороной.
Принятый закон принуждает жильцов пойти одним из трех следующих путей: 1) создавать ОМСД и управлять домом непосредственно или через нанятого управителя; 2) управлять домом без создания ОСМД общим собранием жильцов, как наняв управителя, так и не нанимая его, а коллегиально принимая все необходимые решения на собраниях; 3) в случае невыполнения жильцами дома первого или второго вариантов в течение года с момента вступления в силу закона, органы местного самоуправления назначают дому управляющего на конкурсной основе.
Для создания ОСМД необходимо, чтобы за это проголосовали две трети участников собрания жильцов, причем на собрании должны присутствовать не менее половины всех жильцов дома. Закон предусматривает, что в случае, если на учредительном собрании не наберется нужного количества голосов «за» создание объединения, то в течение 15 дней можно провести письменный опрос не голосовавших совладельцев, и если в течение этого срока набрать необходимое количество голосов, ОСМБ будет создано. Подобный механизм открывает широчайшие возможности для подтасовок. Простое арифметическое действие показывает, что в итоге за решение об ОСМД в таком случае проголосует всего треть жильцов, но остальные две трети после этого станут членами ОСМД и обязаны будут выполнять решения против своей воли.
Справедливости ради следует отметить, что новый закон содержит ряд положительных моментов. До сих пор ОСМД долго и с огромными бюрократическими сложностями добивались перевода здания на свой баланс от предыдущего балансодержателя. Новый закон предписывает, что дом переходит в управление ОСМД сразу, с момента создания объединения, а предыдущий балансодержатель обязан в трехмесячный срок со дня регистрации ОСМБ передать всю документацию на дом, включая технический паспорт и план инженерных сетей. Если эти документы отсутствуют, то предыдущий балансодержатель обязан в течение полугода их восстановить за свой счет.
Согласно новому закону, владельцы квартир обретают право собственности на земельный участок под домом, прочие относящиеся к нему здания и придомовую территорию, сохраняя это право, если дом будет разрушен. Также закон предписывает, что все имущество, приобретенное ОСМД за счет взносов и платежей совладельцев, является их совместной собственностью.
Но едва ли не самой главной является следующая особенность нового закона. Предыдущая редакция закона об ОСМД предполагала передачу здания на баланс ОСМД только после его капитального ремонта. Новым законом вносятся в закон об ОСМД поправки, которые эту норму фактически устраняют. Таким образом, все дальнейшие затраты по содержанию и капитальному ремонту дома ложатся на жильцов, которые долгие годы, повторим, отчисляли на это средства.
По официальным данным Министерства региональной политики, строительства и ЖКХ, в капитальном ремонте и термомодернизации нуждаются около 75% всех жилых домов. Из-за своей низкой энергоэффективности эти дома потребляют энергии в 3-3,5 раза больше, чем принято в Европе. По оценкам Госагентства по энергоэффективности и энергосбережению, только на энергомодернизацию жилого фонда требуется около 1 трлн грн в ценах конца 2014 года!
Как уже упоминалось, жильцы могут управлять домом без создания ОСМД через собрание совладельцев, как через управляющего, так и непосредственно. Для принятия таких решений собранием совладельцев потребуется голоса собственников квартир и нежилых помещений, суммарная площадь которых составляет от 50% до 75% общей площади всей квартир и других помещений или голосов, в зависимости от важности вопроса. В течение 20 календарных дней допускается письменный опрос среди тех совладельцев, которые на собрании отсутствовали. Итоговое решение принимается с учетом голосов, собранных суммарно на собрании и в ходе опроса. Принятое таким образом решение является обязательным даже для тех, кто голосовал против, не присутствовал на собрании, не участвовал в опросе или приобрел право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия такого решения. Подобная норма открывает, кроме прочего, возможность для узурпации полномочий по распоряжению домом и его имуществом: достаточно будет консолидировать необходимое количество квадратных метров в руках одного собственника или группы таковых.
Наконец, если в течение года после вступление в силу нового закона жильцы того или иного дома не создадут ОСМД или не приступят к управлению дома через общее собрание совладельцев, органы местного самоуправления назначат им управляющего. Правда, это должно будет делаться на конкурсной основе, но едва ли следует напоминать, как у нас проходят конкурсы. Услуги управляющего, по сути, посредника, выполняющего канцелярскую работу, оплачиваются отдельно, а расценки на эту работу государством не регулируются.
Следует также остановиться на некоторых частностях. Подобные новации позволяют большинство жильцов против их воли втягивать в долговую кабалу: например, отсутствие средств на ремонт здания может подвигнуть жильцов или тех, кто их формально представляет, то есть ОСМД или управителя, взять кредит.
В результате даже те жильцы, которые не давали согласия на кредитование, могут помимо своей воли стать со-получателями кредита и оказаться на улице, если кредит не будет вовремя возвращен банку с процентами.
Выигрывают от подобного закона и контролируемые олигархами коммунальные монополисты. Сейчас им приходится иметь отношения с сотнями тысяч, даже миллионами потребителей, что крайне накладно. Зато через ОСМД и/или управителей, все тем же «колхозным методом», навязывать свои интересы намного проще. Например, отключить от газа или электроэнергии весь дом намного проще, чем разбираться с каждой отдельной квартирой.
Шведский «совок»
Слабым утешением может служить норма нового закона, согласно которой жильцы смогут отказаться от услуг управляющего уже через 11 месяцев со дня его назначения, оформив это письменно, достаточно лишь не пропустить эту дату, иначе договор с управителем автоматически продлится на еще один год. Во-первых, возникнет масса юридических коллизий, которые позволят юридически искушенным управителям тянуть с разрывом договора, например, в судах. Во-вторых, и за 11 месяцев недобросовестный управитель может натворить много чего.
Рискнем заявить, что проблема ЖКХ состоит не в организационно-правовых формах, а в менталитете общества. Любая другая форма, да еще слепленная наскоро на колене, да еще явно с коррупционно-экспроприаторскими целями будет еще хуже, прежде всего, по тем же морально-психологическим причинам. Именно в силу своего низкого интеллектуального и морального уровня обыватель радуется уничтожению «ненавистного совка в виде ЖЭКов», не понимая, что навязываемая система управляющих и американских кондоминиумов часто является сомнительной даже в Америке. А в ряде стран континентальной Европы, например, в Скандинавии, жилищно-коммунальная сфера работает на принципах, весьма близких к бывшим советским, а во многом, даже перенятых в СССР. Например, в Швеции жилищно-коммунальная инфраструктура, городская энергетика и транспорт находятся в коммунальной, то есть, в совместной для членов местной общины собственности. И все это замечательно работает, постоянно модернизируется, и никто это делить на отдельные дома не собирается! И почему-то шведов подобный «совок» вполне устраивает…
Напомним, В Украине заметно похолодает: прогноз на 22 ноября.
Ранее Вести-ua.net писали, Пеня на квартплату и другие "реформы" ЖКХ.
Также Вести-ua.net сообщали, Россияне сбросили авиабомбы на жилые дома в Константиновке: много раненых.
Почему вы можете доверять vesti-ua.net →