Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

13-01-2018, 17:14 / Автор: Інна Волєва
/
3.5т

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том, чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы их часть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения, кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать это помещение в аренду как нежилое, пишет в блоге юрист Надежда Гниздовская.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведь законодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован. К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить? Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на пути к получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что со всем этим делать.

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положения права собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этом относятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательные помещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилого помещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирного дома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок, на котором расположен дом , и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч. 2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатно передаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельной приватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживались мнения, что собственники приватизированных квартир являлись также собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с момента приватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какие бы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещено продавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения собственники приватизированных квартир должны совершить дополнительные действия:

– Создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальных услуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помог Конституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленно установил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным Судом Украины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общей собственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждого собственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственности на квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи, дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности является только квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещения принадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял еще одно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». В своем решении Суд постановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, что вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. В этом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество является общей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить между собственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного из собственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре и обратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещения имеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов. Например, если в подвале находятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением. Если же он не несет указанного функционального предназначения, то вопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением, является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД – объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точки зрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалов и чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры на данный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалый интерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить эти помещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общего имущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров, предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцев или их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество при соблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирного дома;

– есть согласие всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли они членами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение об отчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученных денег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного дома можно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя быть уверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторые юристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор является спорным моментом

Напомним, В Украине объявили І уровень опасности: какие катаклизмы прогнозируют.

Ранее Вести-ua.net писали, Обмен пленными: появился подробный список 76 украинцев.

Также Вести-ua.net сообщали, Каким будет курс доллара в ближайшее время: свежий прогноз.

Почему вы можете доверять vesti-ua.net →

Читайте vesti-ua.net в Google News

Последние новости

22:57
В Турции мужчина во время тяжелой болезни забыл родной язык и заговорил на датском
792
22:41
Почти 50 грн за евро: эксперт напугал прогнозом курса валют на май
378
22:19
Магнитная буря: прогноз на 26-27 апреля
539
22:03
В Крыму дрон прилетел в дом замглавы Чечни – АТЕШ
534
21:58
Сикорский заявил, что Россия должна отдать Владивосток Китаю: в чем причина
516
21:33
В Черном море задержали судно РФ с краденым зерном из Крыма
517
21:14
Орбан пугает людей Украиной и провел в Венгрии референдум
544
20:56
Трамп ведет шесть войн и проиграет все — Bloomberg
884
20:41
Погиб в Украине сын замглавы ЦРУ, который воевал за Россию — СМИ
592
20:18
В Подмосковье подорвали генерала генштаба РФ: кто он и какое отношение имеет к «нормандскому формату»
592
20:01
Крым останется за Россией, - Трамп
796
19:53
Четыре знака зодиака до конца недели сорвут джекпот
1.1т
19:34
Атмосферный фронт с холодным воздухом накроет Украину: прогноз на завтра
505
19:15
Reuters проанализировали "мирный план" Трампа и предложение Украины: какие есть отличия
545
18:56
Средняя зарплата в корпоративном секторе Польши достигла исторического рекорда
467
18:37
На выходных погода в Украине кардинально изменится: в каком регионе станет особенно холодно
466
18:18
Эти три знака зодиака на днях окажутся в эпицентре скандала
1.1т
17:59
Импорт газа в этом году обойдется Украине в почти 3 млрд долларов, - НБУ
458
17:40
Синоптики сообщили, какой будет погода в мае
520
17:21
Украину накроет очередная волна похолодания: когда вернутся заморозки
538
17:02
Китай может освободить часть импорта из США от 125% пошлин, - Reuters
411
16:43
Наблюдается несоответствие между спросом и предложением: НБУ прогнозирует дальнейшее повышение зарплат в Украине
544
16:24
Эти четыре знака зодиака в конце недели поймают удачу за хвост
1.1т
16:05
В Киеве зафиксирован новый температурный максимум: прежний рекорд держался 75 лет
421
15:46
Украину в этом году покинут еще 200 тысяч человек, - прогноз НБУ
462
15:27
Украина передала США новую версию плана урегулирования войны: о чем говорится в документе
584
15:08
На границе Пакистана и Индии произошла перестрелка
423
14:49
Доллар начал дешеветь: обменники выставили новые курсы валют
458
14:30
Украина на грани дефолта: переговоры с кредиторами зашли в тупик
554
14:11
Гороскоп на 25 апреля по картам таро: что в этот день ждет каждого
685
13:52
Трамп разочарован своей неспособностью выступить посредником в прекращении войны, - CNN
608
13:33
В последнее время фиксируются постоянные взрывы и выстрелы в районе ЗАЭС, - МАГАТЭ
488
13:14
"Уход" США из Украины: New York Times проанализировало, как поступит Европа
680
12:55
В Украине объявили І уровень опасности: какие катаклизмы прогнозируют
1.1т
12:36
НБУ прогнозирует повышение тарифов на коммуналку
506
12:26
Стив Уиткофф прибыл в Москву
482
12:17
Стармер выразил надежду, что прекращение огня в Украине может быть объявлено к лету
478
11:58
В Украине упали цены на огурцы: сколько теперь стоит килограмм
461
Больше новостей