Украинские власти обещают полностью профинансировать восстановление поврежденного и разрушенного в результате войны жилья, однако сроки получения компенсации, особенно в случае владельцев квартир в уничтоженных многоэтажных домах, могут растянуться на годы, считают опрошенные UBR.ua эксперты.
Украинские девелоперы настаивают, что для ускорения процесса нужно проводить не централизованное возведение кварталов новостроек, а выдавать пострадавшим специальные сертификаты, подкрепленные государственными средствами и дающие право самостоятельно выбрать на рынке новую квартиру.
О способах компенсации собственникам разрушенного жилья, которые предлагают девелоперы и власти, – далее в материале.
Деньги или квартира. Какие компенсации предлагает государство
Основным документ, который будет регулировать все вопросы касательно компенсаций за поврежденное жилье – от порядка рассмотрения заявок до механизма и очередности возмещений, – является законопроект №7198. Он уже принят в первом чтении, но, как заявляли сами депутаты, еще требует детальной доработки.
Согласно ему, компенсация может быть предоставлена в виде:
- денежного перевода на счет со специальным режимом пользования. Средства могут быть выделены только на ремонт поврежденной, то есть подлежащей восстановлению, недвижимости (любого типа), а также на строительство нового частного, садового или дачного дома вместо полностью разрушенного и не подлежащего восстановлению;
- новой недвижимости взамен уничтоженной – то есть той, которую признают при оценке повреждений экономически нецелесообразной к восстановлению. Эта компенсация может быть предоставлена как собственникам частного дома, так и владельцем квартир в многоэтажке;
- финансирования восстановительных работ поврежденного имущества общего пользования в многоквартирном доме.
Компенсация в виде новой недвижимости предоставляется путем финансирования ее строительства. В законопроекте оговаривается, что такая недвижимость должна быть равноценна утраченной по площади, типу (квартира, дом и т.д.) и функциональному назначению. Но при этом граничный размер компенсации составляет 150 кв м – соответственно, если площадь утраченного жилья была большей, то получатель компенсации по желанию должен будет доплатить.
Для собственников квартир в разрушенных многоэтажках важно, что новый дом должен возводиться либо на месте старого, либо, если это невозможно, в пределах квартала или микрорайона. Если недоступно и последнее, то в соседних кварталах/микрорайонах.
Однако при желании пострадавший может отказаться от квартиры в доме, возводимом на месте разрушенного, и самостоятельно выбрать жилье в другом районе своего населенного пункта или даже в другом населенном пункте соответствующей категории (районном, областном центре и т.д.).
При этом компенсацию он может получить как на финансирование нового строительства, так и на получение жилья в "новопостроенном объекте". Единственное, заказчик строительства (девелопер) должен быть благонадежным – не пребывать в состоянии банкротства или ликвидации, иметь разрешительные документы на строительство и на владение земельным участком.
Что предлагают девелоперы и эксперты
Право самостоятельно выбрать новую квартиру в другом доме, строящемся или уже построенном, является более жизнеспособным вариантом, чем финансирование нового строительства на месте разрушенной многоэтажки, считают эксперты.
"Вариант с государственным финансированием нового строительства для пострадавших возможен в случае частных домов, но плохо реализуем для многоквартирных. В последнем случае проще всего будет предоставить собственникам право получить квадратные метры в другом доме, или представить целевые средства на самостоятельное приобретение", – высказал мнение в комментарии UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.
Кроме того, для возведения дома с нуля необходимо не менее года – только предварительная подготовка занимает 5 месяцев, указывал в своей колонке для "НВ" президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе. В то же время вопрос расселения лишившихся жилья граждан требует более быстрого решения.
Президент КСУ считает, что механизм компенсации следовало бы реализовать в виде выпуска именных ваучеров либо ценных бумаг, гарантирующих право получить жилье.
Схожее решение предлагает и сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, следует из полученной UBR.ua аналитической записки по рынку. Семенцов полагает, что ценные бумаги (имущественные сертификаты) могли бы выпускаться на сумму оценки потерь, которую затем можно будет конвертировать в квадратные метры. При этом государство должно гарантировать девелоперам погашение ценных бумаг по номиналу, подчеркивает специалист.
"Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, и способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, что, в свою очередь, будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся "живые" средства. Кроме того, такие "имущественные сертификаты" могут стать весомым предохранителем от коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке. К тому же "имущественные сертификаты" исключат риски появления новой волны застройки невысокого качества, по примеру массового строительства "хрущевок", – пояснил Семенцов.
По мнению же Парцхаладзе, пострадавшим стоит предоставить право менять "ваучеры" на жилье в любой местности и любого типа, в том числе и на вторичном рынке. В пользу этого решения служит и тот факт, что значительная часть квартир в недавно сданных в эксплуатацию домах являлась инвестиционными, то есть выкупалась инвесторами для дальнейшей перепродажи.
"Как правило, застройщики резервировали под себя 30% от общей жилой площади, чтобы потом продать дороже. В принципе, государство может их выявить, выкупить по разумной цене и передать пострадавшим. Таким образом можно многих из них обеспечить жильем в достаточно короткий срок", – предположил президент АСНУ Пита.
Теоретически, имеющейся на рынке недвижимости может хватить для компенсации всем нуждающимся – если исходить из потерь, полученных к сегодняшнему дню. По данным Министерства экономики и Киевской школы экономики (КШЭ), на 8 июня в Украине было повреждено 44,8 млн кв. м жилой недвижимости – в эту цифру включается не только поврежденные и уничтоженные, но и захваченные здания, то есть находящиеся на оккупированных территориях.
Сколько из поврежденного вследствие войны жилья подлежит восстановлению, а сколько нет – в будущем предстоит определить специальным комиссиям, которые будут созданы местными властями на основании законопроекта №7198.
В то же время в 2020 году всего в Украине было введено в эксплуатацию 5,7 млн кв. м (данные Госстата), за январь-сентябрь 2021 г. – 8,7 млн кв. м. (по данным Минрегиона). При этом только во Львове, Харькове, Одессе и Днепре, а также в Киеве и Киевской области еще в начале января в процессе строительства находилось 634 ЖК, свидетельствуют данные "ЛУН".
С другой стороны, начать предоставлять компенсации можно будет только после принятия законопроекта и проведения оценки ущерба, на что в каждом конкретном случае может понадобиться немало времени. В лучшем случае процесс предоставления компенсации может занять не один год, полагает Юрий Пита.