Объединять квартиры или делить их на несколько станет легче в случае вступления в силу нового правительственного постановления. Его проект подготовило Министерство развития общин и территорий.
Документ называется Порядок определения технической возможности разделения, объединения объекта (объектов) недвижимого имущества или выделения доли из объекта недвижимого имущества.
Опрошенные UBR.ua эксперты по-разному оценили правительственную инициативу.
Главное – что и как разрешат перепланировать
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита назвал проект постановления "правилами для цивилизованного раздела/перестройки объектов недвижимости".
Он высказал предположение, что вряд ли люди, зарабатывающие на сдаче квартир в аренду, "ринутся" переделывать свои квартиры или кроить их на крохотные, но отдельные "полуквартиры" с собственной дверью. "Комфорт жизни сейчас во главе угла. Смарт-квартиры – не то, что нужно современному покупателю жилья", – уверен глава АСНУ.
По его словам, конструктив здания имеет большое значение при обустройстве, например, нескольких выходов. Дома советской постройки для таких изменений не рассчитаны, поэтому разработчики постановления сделали акцент именно на строящихся объектах недвижимости.
На первичном рынке вполне возможно загодя создать некий тип квартир-трансформеров. Например, однокомнатная условно на 40 кв. м может преобразоваться в две смарт-квартиры по 20 кв. м.
По мнению Юрия Питы, приведение к норме практики и возможности создания квартир-трансформеров вряд ли окажет существенное влияние на планы застройщиков. Они, возможно, могут прибегнут к такой практике "точечно" – при повышенном спросе на однокомнатные квартиры в том или ином объекте.
В новом механизме могут быть заинтересованы и инвесторы, которые планируют в дальнейшем сдавать приобретенные квартиры в аренду.
"Но вряд ли это станет типичным или трендовым. Ведь популярность "смартов", особенно площадью меньше 26-28 метров квадратных – уже в прошлом", – подчеркнул в комментарии для UBR.ua президент АСНУ.
"Прикроют лавочку" для слишком предприимчивых
Директор риелторского объединения "Простор" Юлия Курганова относительно правительственной инициативы заметила, что "государство не упустит своего шанса дозаработать".
Она поделилась своими наблюдениями по поводу того, как "умные предприниматели покупают четырехкомнатную квартиру и делят ее". Например, на четыре однокомнатных с совместным холлом – и сдают в аренду каждую как однокомнатную, зарабатывая при этом хорошие деньги. Вероятно, государство хочет "прикрыть такую лавочку", предположила она.
"Это постановление упростит деление квартир, домов и всего остального в том случае, когда люди вроде бы как имеют между собой взаимопонимание. Просто это можно будет сделать теперь без суда, через заявление", – подчеркнула Юлия Курганова в комментарии для UBR.ua.
Например, если двум сестрам досталась по наследству трехкомнатная квартира. Одна из них не хочет переезжать, потому что ее устраивает "привязка" к школе, месту работы и т.д. Раньше приходилось продавать такую квартиру и покупать что-то новое. Потому что раздел через суд – это очень длительный процесс, который занимает не менее полугода в том случае, если все стороны пришли к соглашению. Предложенный механизм "реально упростит" такой процесс.
Но поделить одну трехкомнатную на пять маленьких однокомнатных все равно не получится, уверена директор риелторского объединения "Простор". Ведь делить придется как жилые, так и нежилые (санузел, кухня) помещения.
Борьба с коррупцией и упрощение процедуры
Аналитик SV Development Сергей Костецкий уверен, что основной смысл правительственного проекта постановления связан с намерением "побороть коррупцию". Ведь сейчас, отметил он, для того, чтобы узаконить перепланировку или отдельный вход, "нужно получить миллион разрешений".
У него очень много вопросов вызвал пункт о том, кто и как именно будет проводить техническую экспертизу. Например, как и где можно будет делать отдельные выходы. В новых монолитно-каркасных домах это не будет проблемой. А вот в старой – кирпичной или панельной – застройке могут возникнуть трудности. Ведь там многие стены являются несущими. Нельзя допустить риска, чтобы "дома повалились".
"Должно быть какое-то одно толковое ведомство, которое укомплектовано техническими специалистами и должна быть, возможно, какая-то автоматизированная система. Если технические специалисты дают добро, то это – узаконивание ввести в реестр без коррупционной составляющей", – заявил он в разговоре с UBR.ua.
По его словам, если все жильцы "за" перепланировку – а такое очень редко бывает – то процедура занимает полгода. В противном случае – может тянуться годами. Взятки в зависимости от объекта "могут быть и тысяча долларов, и десять тысяч долларов или еще дороже", рассказал Сергей Костецкий.
Он отметил, что заявленные правительством изменения прежде всего будут интересны владельцам квартир на первых этажах жилых домов. Там можно разместить отдельные входы и открыть аптеки, мини-маркеты, парикмахерские, ломбарды или другие объекты коммерческой недвижимости.
Как отразится на стоимости аренды
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак считает, что новый порядок может повлиять на цены арендного жилья.
"Подобные нововведения, которые требуют определенных временных и денежных затрат на переформатирование объектов, могут наложить отпечаток на средневзвешенные ставки аренды и потянуть их вверх", – предположила она, отметив, что арендаторы в свою очередь "получат более комфортные и безопасные условия труда".