В январе Министерство развития общин и территорий (Минрегион) выступило с первой редакцией изменений в действующие государственные строительные нормы (ГСН) от 2019 года.
Новая версия ГСН предлагает вновь дать возможность размещаться в жилых домах отелям и хостелам, в то время как оставляет действующим запрет на работу в них ветеринарных клиник, бань, саун, магазинов более 1 тыс. м2 и еще ряда видов бизнеса.
Одновременно нынешние нормы не запрещают работу в домах игорному бизнесу – казино и залам игровых автоматов. Как обращают внимание юристы, даже без прямого разрешения в рамках норм ГСН, после принятия закона об игорном бизнесе в Украине казино и игровые автоматы в принципе могут работать только в отелях – в первом случае с 4-5 звездами, во втором – начиная с 3 звезд.
Часть опрошенных UBR.ua экспертов считает, что с учетом легальной работы игорного бизнеса только в отелях вряд ли последним стоит давать возможность размещаться в жилых домах. Другие указывают – какими бы ни были новые строительные нормы, их реальное правоприменение давно находится под вопросом.
Как сейчас
Утвержденная ныне версия строительных норм запрещает размещение в жилых домах некоторым видам предпринимательской деятельности. Среди прочего, помимо хостелов и отелей, ограничения касаются:
- ветеринарных клиник, ветеринарно-консультационных кабинетов;
- общественных туалетов;
- похоронных бюро;
- бань, саун, в том числе во встроенных физкультурно-оздоровительных заведениях;
- прачечных, химчисток (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья за смену);
- магазинов суммарной торговой площадью более 1 тыс. м2, а также специализированных – рыбных, мясных, овощных, магазинов и складов бытовой химии, торгующих легковоспламеняемыми и горючими жидкостями, огнеопасными веществами и материалами (краски, растворители, лаки, порох), баллонами с газом, строительными, смазочными материалами, других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха;
- производственных помещений, зуботехнических лабораторий, клинико-диагностических и бактериологических лабораторий, диспансеров, травмпунктов, подстанций скорой помощи, а также еще ряда медицинских заведений: дерматовенерических, психиатрических, инфекционных и фтизиатрических, рентгеновских кабинетов, помещений с лечебной и диагностической аппаратурой, которая является источником ионизирующего излучения выше допустимого уровня.
Как будет
В начале января Минрегион на своем сайте опубликовал проект первой редакции изменений в ГСН 2019 года. Их пунктом 5.40 отельный бизнес предлагается исключить из списка запрещенных видов деятельности в жилой площади.
Кроме того, из действующей редакции ранее также был убран запрет на размещение в жилых домах казино и залов игровых автоматов.
В 2021 году в Украине вновь заработает игорный бизнес, но разрешен он только в отелях, напомнил UBR.ua глава Ассоциации индустрии гостеприимства Украины (АИГУ) Александр Лиев.
"Из-за цены на недвижимость и уровня необходимых инвестиций в строительство новые отели открывать не выгодно. Очень длительный срок окупаемости. Норма закона, разрешающая казино только в отелях, должна простимулировать строительство новых объектов. Также эта норма отвечает на вопрос, почему все же не стоит размещать отели в жилых домах. За ними придет игорный бизнес", – отметил Лиев.
Пока предложение Минрегиона не утверждено и при этом не факт, что будет. Юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло рассказал UBR.ua, что исключение отелей и хостелов из списка запрещенных в жилых домах имеет неясное происхождение.
"По моей информации, в министерском задании на подготовке изменений не было этого положения. Хотя я сомневаюсь, что КиевЗНДИЕП (предприятие-разработчик документа) внес их сам по своей воле. Но откуда-то это появилось", – говорит Брикайло.
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак также отметила, что ввиду последствий пандемии игорному бизнесу выгодно лоббировать те или иные разрешительные нормы о работе казино.
Однако она не считает, что само по себе разрешение приведет игорный бизнес в жилые комплексы.
"Казино не нужны в пуле арендаторов. Это не то, на что рассчитывает большая часть жителей ЖК", – отметила Берещак.
Как работают ГСН на практике
Если казино в жилом комплексе пока представить сложно, то хостелы, несмотря на действующий запрет, все еще в них распространены. Об одном из них UBR.ua рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
"При действующем запрете я еле добился, чтобы закрыть хостел у себя в многоквартирном доме. Он был неофициальный, там в двухкомнатной квартире поставили 16 кроватей. Добились только тем, что вызывали полицию каждый час в течение суток", – говорит Топал.
Другие эксперты также подтвердили нам, что соседи хостелов, зачастую жалующиеся на конфликты с их постояльцами, с трудом могут добиться закрытия таких заведений
Дело в том, объясняет Юрий Брикайло, что с 2019 года – когда хостелы попали под запрет в домах в рамках ГСН – данный документ стал только техническим и больше не может вмещать правовых норм.
"Выходит, что все эти разрешения и запреты – это уже не ГСН, это уже правовое регулирование. Формально они вообще не имеют никакого значения. Если дойдет до суда – эти положения вряд ли удастся применить. Прописанные в проекте изменений в ГСН запреты – правовые, но не технические ", – считает юрист Брикайло.
По его словам, строительные нормы в большей степени важны для проектировщиков нового жилья, так как на соответствие им проводят экспертизу контролирующие органы перед вводом дома в эксплуатацию.
Однако, указывает юрист DreamDim, когда помещение уже построено – никто фактически не может остановить его собственников от переобустройства под другое назначение.
"Им можно разве что предъявить, что они используют его с коммерческой целью или указать на еще советские правила использования жилых помещений. Но какого-то запрета – чтобы можно было приходить, штрафовать – не существует. Правоохранителей вызывают, но в большинстве случаев это ничем не заканчивается – у них нет способа фиксации тех или иных нарушений, в частности, уровня шума", – отметил Брикайло.
Неурегулированность на законодательном уровне, вероятно, побуждает чиновников прописывать запреты в рамках ГСН, чтобы при возникновении спорных моментов можно было опереться хотя бы на этот нормативный акт.
"Для многих все, что записано в ГСН, еще обязательно нужно соблюдать – это уже больше такая традиция", – выразил мнение Юрий Брикайло. Впрочем, вполне возможно, что хостелы "пропишут" в украинском законодательстве – соответствующая работа ведется на нескольких направлениях.
С одной стороны, поясняет Анатолий Топал, сейчас активно готовится проект нового жилищного кодекса Украины, где "вероятно, будет запрет размещения хостелов" в жилых домах. С другой стороны, в Верховной Раде уже зарегистрирован законопроект о туризме под номером 4162, отметил глава АИГУ Александр Лиев.
"Сегодня под хостелом подразумеваются очень разные вещи – на законодательном уровне это еще не разъясненное понятие. Новый закон о туризме урегулирует этот вопрос, в том числе прояснит, что такое хостел, где их размещать и как они должны выглядеть", – указал Лиев.
Нужно ли запрещать хостелы и ветклиники в домах
Каким бы ни было будущее решение законотворцев относительно права создавать хостелы в жилых домах, бывшие ранее попытки их запрета – скорее следствие отсутствия правил работы хостелов в Украине.
"Для цивилизованного мира этот запрет мне кажется странным – разрешение на работу хостелов дает поддержку бизнеса, увеличивает налоговые отчисления. Конечно, в наших нынешних реалиях запреты вводятся, чтобы препятствовать созданию в жилых домах антисанитарии и прочего", – объясняет Брикайло.
Безотносительно вероятности появления казино через размещенные в домах отели, в самих гостиницах при новых ЖК – напомним, для первичного рынка недвижимости ГСН имеет большее значение, – нет ничего плохого, полагает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
"В многофункциональных комплексах, особенно в тех, где заложена возможность выделить из жилой части апартаменты под управление профессиональной эксплуатирующей компании, такое решение должно помочь диверсифицировать недвижимость по сегментам. Речь не только о краткосрочной, но и о средне- и долгосрочной аренде жилья для тех людей, которые приезжают работать из регионов в IT-сфере, на релокейт и т.д.", – указала Берещак.
В любом случае, огульных ограничений, прописанных в ГСН для целых сегментов бизнеса – не только хостелов, но и бань, ветклиник, зуботехнических лабораторий – также можно было бы избежать. Нужно выписать четкие критерии их функционирования в домах, а также обеспечить контроль соблюдения этих критериев, считает Брикайло.
"Мне кажется, что запреты зубопротезных лабораторий и прочего решили сделать, чтобы не выписывать четкие критерии. По-хорошему, нужно было бы указать, что если не нарушаются санитарные нормы, не используются химические препараты – то работать можно. Но, видимо, чтобы не было лазейки для бизнеса, нарушающего правила, решили запретить сразу все", – указал Юрий Брикайло, напомнив, что отселить нежелательных соседей и доказать их вину на практике бывает сложно.