Первая попытка создания объединения совладельцев многоквартирного дома часто выходит комом. По оценкам экспертов, около 70% глав ОСМД (укр. – ОСББ) из числа собственников оставляют должность уже в первый год работы – по причине организационных неудач и вызванного этим недовольства жильцов.
Впрочем, это компенсируется достаточным предложением частных предпринимателей и профессиональных управляющих компаний, которые, в первом случае, могут стать приглашенными главами правления, а во втором – по договору взять на себя все технические и организационные мероприятия в управлении домом.
Проблема в том, что делегирование домоуправления приглашенным специалистам, собственникам, если они не хотят остаться обманутыми и обворованными, придется продолжить принимать участия в решениях "управдомов" и контролировать их.
Опрошенные UBR.ua эксперты констатируют, что на практике участники ОСМД часто отстраняются от данной задачи: в лучшем случае такая инертность приводит к неэффективному расходованию средств, а в худшем – к намеренному воровству и большим финансовым потерям.
Первые проблемы – перед отопительным сезоном
Как объяснил UBR.ua глава организации "Центр помощи ОСМД" Сергей Ряполов, в большинстве случаев при появлении идеи о создании ОСМД жильцы решают не привлекать сторонних специалистов, и, разве что выяснив основы проблематики в управляющих компаниях и консультативных организациях, решают самостоятельно начать действовать.
Напомним, согласно закону об ОСМД, изначально для его создания в доме должно быть по меньшей мере 3 собственника квартир либо нежилых помещений, заинтересованных в этом, и готовых взять на себя подготовительные работы (агитация жителей, организация учредительного сборов, написание проекта устава, сметы, регистрация), а впоследствии – и руководящие функции в обеспечении деятельности объединения.
Участники так называемой инициативной группы – это часто и будущие члены правления ОСМД, на которых возложена роль исполнительной власти в доме. Состав правления, впрочем, могут выбирать как из обычных жильцов дома, не имеющих в нем права собственности, так и из посторонних лиц – при этом часто главу правления находят в уже действующем ОСМД и приглашают на работу.
Однако, как отметил Сергей Ряполов, большинство идет другим путем.
"Находится гражданин, который говорит, что "я сам все потяну и сделаю: Вася будет сантехником, а Петя у меня электрик". Первые проблемы начинаются, когда пропадает и Вася, и Петя. Дальше они нарастают, например, в момент подписания договора с компанией, оказывающей услуги по вывозу твердых бытовых отходов, когда не удается согласовать соответствующий график", – заметил Ряполов.
Он добавил, что все же "наиболее ярко" некомпетентность жильцов-управителей проявляется перед отопительным сезоном.
Так, во время согласования готовности центральных систем отопления либо газовой котельной с контролирующими органами выясняется, что требования технического состояния систем не соблюдены, подписание акта затягивается, а иногда "вдруг появляется необходимость во взятках". При худшем развитии событий подключение к теплоснабжению происходит ощутимо позже нужной даты.
"В конечном счете председатель становится недееспособным в глазах людей и его заменяют. Тех, кому удается "набить руку" процентов 30% от общей массы, в остальных случаях главы правлений "слетают". На их место тут же приходит наемный председатель либо управляющая компания, которые агитируют жильцов воспользоваться их услугами", – объяснил Ряполов, добавляя, что "обычно профуправляющие еще предлагают какие-то фишки вроде "утепление дверей" или "бесплатной замены домофонов".
"Левые" услуги и присвоение средств жильцов
Собеседники UBR.ua солидарны, что, если собственники дома не являются специалистами в сфере ЖКХ, то им не стоит пытаться самостоятельно создать эффективное ОСМД.
Делегировать задачу профессионалам можно двумя способами: подписав договор с управляющей компанией, либо пригласив наемного главу правления из соседнего дома или по вакансии.
Как считает исполнительный директор и основатель управляющей компания "Комфорт сервис" Сергей Филиппов, модель, в рамках которой правление ОСМД принимает решения, а управляющая компания выполняет и обеспечивает все технические работы по содержанию дома – наиболее эффективная.
По мнению Сергея Ряполова, выбор в пользу сотрудничества с управляющей компанией имеет ряд недостатков.
С одной стороны, ее услуги дороже по сравнению с содержанием обычного правления ОСМД, как минимум, в 1,5 раза. С другой, неправоту фирмы, в случае споров или даже прямых нарушений с ее стороны, сложно доказать.
"Есть управляющие компании, которые аккумулируют у себя все средства на счете – потом их очень трудно вернуть, даже если они не были потрачены. Дело в том, что когда домом руководит управляющая компания, в нем не создается резервный фонд. В то же время если возник спор и выяснились нарушения главы правления, то он может понести ответственность, вплоть до уголовной – в случае с управляющей компанией это будет только коммерческий спор", – пояснил свою позицию Ряполов.
Вне зависимости от модели, эксперты констатируют, что эффективность ОСМД прямо зависит от работы членов правления, их количества, вовлеченности в процесс принятия решений в доме, а также от общей сознательности и понимания своих прав на собственность в многоквартирном доме.
"Без этого на них всегда будет кто-то паразитировать", – говорит Филиппов.
Несмотря на то, что согласно действующему законодательству "глава правления не может и шага сделать без участия остальных членов правления", на практике из-за нежелания других членов правления вникать в суть процессов, у недобросовестных управителей развязываются руки для мошенничества.
Согласно законодательству, все решения, которые касаются финансовых вопросов, проведения тех или иных ремонтных работ, должны приниматься лишь общим собранием собственников. Однако есть два исключения из этого правила. Одно из них – корректировки тарифов в связи с поднятием минзарплаты, изменения цен на энергоресурсы.
Второе – открывающее лазейку для мошенников – использование резервного фонда.
"В остальных случаях глава правления не может потратить другой суммы, кроме той, которая прописана в смете ОСМД и принятая на общем собрании. Однако средства, которые появляются в резервном фонде, обычно, согласно уставу, могут расходоваться на "закрытие дыр". И приглашенные главы правлений их используют, придумывая разные фиктивные услуги, вроде проверки дымветканалов", – объясняет глава "Центра помощи ОСМД" Ряполов.
Эксперт объясняет, что в случае отсутствия контроля со стороны членов правления, уличить председателя в нарушениях впоследствии бывает затруднительно. Редко помогает в этом и институт ревизионной комиссии, созданный конкретно для этих целей.
"Эта комиссия мертворожденная: люди не понимают ни своих полномочий, ни прав, и если есть председатель-мошенник, то он запросто их поводит за нос и поставит в тупик", – высказал мнение Сергей Ряполов.
Срок таких злоупотреблений иногда может растягиваться на несколько лет, констатируют специалисты.