В Украине по разным оценкам в съемном жилье живут около 400 тыс. семей. При этом реальное число украинцев без собственных квадратных метров может быть в разы выше.
С помощью государственных программ украинцы могут получить льготный кредит и компенсировать часть его стоимости. OBOZREVATEL разобрался, как работают программы и что делать, если нет денег на квартиру.
Ипотека, застройщик и госпрограмма: как купить жилье
Ипотека. Кредит на жилье в Украине выдают под 21-22% годовых и далеко не всем. Фактически ипотека в стране не развита, а взять в долг квартиру с помощью банка могут только украинцы с высоким "белым" доходом и стартовым капиталом. Особых изменений в этом вопросе в 2019-м ждать не стоит, уверена доцент кафедры банковского дела КНТЭУ Людмила Гербич. И все проблемы можно охарактеризовать одной фразой: "неблагоприятная экономическая ситуация". Не хватает платежеспособных клиентов, у банков нет дешевого ресурса для обеспечения низких ставок по ипотекам.
Первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова отмечает: массово ипотека в текущем году в Украине не заработает, хотя определенное оживление все-таки намечается. В нем, уверена Рожкова, заинтересованы и банки.
"Сейчас ипотека в основном работает в рамках договоренностей застройщика и банка. В ипотеке есть определенные риски, которые мешают активно пойти в сегмент. На сегодняшний день банки заинтересованы в долгосрочном кредитовании", – заявила Рожкова.
Еще одна проблема: банку сложно забрать в счет невыплаченного кредита квартиру. Более того, в стране до сих пор действует мораторий. Если это единственное жилье должников, то выселить из квартиры нельзя.
"Основное препятствие для оживления ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе – несовершенство процедур взыскания залога в случае невыполнения должником обязательств по кредиту. Без реформирования механизмов взыскания залога надеяться на доступную ипотеку не стоит", – говорится в отчете НБУ.
Кредит по партнерству с застройщиком. И в НБУ, и в экспертной среде отмечают – наиболее реальный вариант ипотеки в Украине – партнерские программы банков и застройщиков. Условия по таким кредитам разные, более того, далеко не каждый застройщик сумел договориться с банками о сотрудничестве.
Для девелопера такое партнерство – возможность получить клиента, у которого нет возможности выплатить сразу или в течение нескольких лет стоимость жилья. В то же время банки получают относительно надежного клиента.
К примеру, такие программы действуют у крупнейшего застройщика корпорации "Укрбуд". При погашении кредита в течение года минимальная ставка от государственного "Укргазбанка" и коммерческого "Глобуса" составит всего от 0,01%. Такие долговые обязательства украинцы в сегодняшних условиях принимают более охотно, чем "длинный" кредит, поясняет пресс-секретарь корпорации Глеб Шемовнев.
К слову, с застройщиком также сотрудничает и Госфонд содействия молодежному жилищному строительству. Вместе с ним они запустили программу "Долгосрочный льготный кредит" (14,1% годовых, на 30 лет с 10% первоначального взноса). А по программе "Доступное жилье" в прошлом месяце семь семей получили от "Укрбуд" квартиры в "Новомостицком", "Пекторали" и "Обериге-2". Но популярность льготного кредита от государственного фонда пока несопоставима с востребованностью специальных программ от банков-партнеров.
Помощь от государства. В Украине около 100 млн грн выделят на программу "Доступное жилье" в этом году. Денег, разумеется, не хватит. Реальная потребность, по оценкам Госфонда содействия молодежному жилищному строительству, составляет более 1 млрд грн. За выделенные деньги в лучшем случае "льготные" квартиры получат 330 семей. Государство компенсирует им от 30 до 50% стоимости жилья. Хотя в очередях стоят десятки тысяч, а реально нуждаются в жилье сотни тысяч украинцев. Часть из них на данный момент снимают квартиры, другие живут с родственниками.
Программой "Доступное жилье" могут воспользоваться:
-
те, кто находится в очереди на улучшение жилищных условий;
-
за последние три года не имели жилплощади в собственности (жилье на неподконтрольной территории не учитывается);
-
имеют в собственности не больше 13,65 кв. м жилья на человека;
-
доход одного члена семьи не превышает трех средних зарплат (для Киева – не больше 35 тыс. грн).
То есть практически большая часть украинцев имеет право на помощь от государства. Для этого достаточно не иметь собственного жилья и, к примеру, три года снимать квартиру. Очередь может тянуться годами, а то и десятилетиями. Финансирование программы на уровне около 100 млн грн позволяет выдавать лишь около 300-330 квартир в год. А в очередях – тысячи украинцев.
Эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк поясняет: большинство украинцев к подобным программам относятся скептически. "В первую очередь, конечно же, рассчитывают на себя. И это, безусловно, правильное решение. Сейчас есть другие инструменты, помимо неработающей господдержки. Единственный эффективный – кооперация застройщика и банка", – рассказывает эксперт.
Оформить долгосрочный льготный кредит могут молодые семьи и одинокие молодые люди в возрасте до 35 лет. Квартиру можно выбрать любой площади, но максимальный размер кредита рассчитывается исходя из нормативной площади – 20 квадратных метров жилья на семью плюс 21 квадратный метр на каждого из членов. В случае превышения этого норматива дополнительные метры нужно будет оплатить уже из собственных средств.
Как у них: как решают жилищные проблемы за границей
Чтобы решить жилищную проблему, уверен аналитик Егор Комов, достаточно полноценно запустить ипотечное кредитование. Правда, без развитой и стабильной экономики сделать это будет крайне сложно. Для примера, практически любой работающий американец может оформить mortgage (ипотеку) под 3% годовых и на 20-25 лет.
Украинцам же придется за такую же ипотеку заплатить в 7-8 раз больше. Кроме того, в США строят "мобильные дома" прямо на фабриках и уже в готовом виде ставят на конкретный участок. Стоимость такого дома может колебаться в пределах $24-35 тыс.
В Чили жилищный вопрос – одна из главных проблем. Несколько лет назад архитектор Алехандро Аравена с помощью властей нашел решение этой проблемы и даже получил за него архитектурный "Оскар" – Притцкеровскую премию. Государство переселяет жителей бедных районов в центральную часть города, и возводят им половину дома. Причем таким образом, чтобы в нем сразу можно было жить.