Рынок аренды жилья в Украине на 70% находится в тени. Это означает, что 7 из 10 арендодателей не платят налоги в бюджет. Всего в стране, по оценкам Минрегионстроя, около 1,5 млн квартирантов. При этом чиновники отмечают, что реальное число может быть даже выше. Собственники квартир не только отказываются платить налог, но и оформляют субсидии на жилье, которое собираются сдавать.
Несколько недель назад вице-премьер Геннадий Зубко заявил: ведомство готовит проект закона, который наведет порядок в сфере аренды жилья. Кроме того, в Украине дадут старт строительству многоэтажных домов специально под аренду. Риелторы и независимые эксперты соглашаются: навести порядок действительно стоит, однако сделать это будет нелегко.
"Обозреватель" разобрался, как в Украине могут изменить правила аренды жилья и на кого это повлияет.
Что не так: в тени и без прав
С дохода от аренды недвижимости по закону должны платить НДФЛ и военный сбор. В сумме это 19,5%. Для примера, если сдать квартиру за 10 тыс. грн, то 1950 грн нужно будет заплатить государству. Многие эту норму игнорируют. По оценкам Минрегиона жилье в Украине сдают 1,5 млн человек, а платят налоги только 30% из них. Таким образом, более 1 млн арендодателей скрывают свои доходы. Если предположить, что средняя стоимость аренды 4 тыс. грн, то бюджет недополучает более 700 млн грн в месяц!
Собственники квартир не только не платят налоги, но и получают от государства деньги на компенсацию стоимости коммунальных услуг (субсидии) в съемных квартирах. И если сейчас эти деньги поступают сразу предприятию и их отнимают от сумм в платежках, то уже в ближайшее время субсидии будут перечислять "на руки". И по действующему закону, объясняет юрист Александр Плахотник, проверить арендодателей практически невозможно.
"Найти нарушителя при желании легко. Есть сайты с объявлениями, можно узнавать адреса, следить за тем, начал ли платить человек налог после того, как нашел квартирантов. Но просто так прийти, постучать в квартиру и спросить: "А вы квартирант? Почему владелец не платит подоходный?" нельзя", - рассказывает юрист.
В Ассоциации экспертов недвижимости скептически относятся к идее вывести рынок из тени с помощью нового закона. Однако при этом риелторы также соглашаются: ситуацию на рынке необходимо менять.
"У нас риелтору платят те, кто ищет квартиру. Это неправильно, но так сложилась ситуация. Вообще нормальная практика, когда деньги платит тот, кто зарабатывает на сделке. То есть комиссию риелторам по идее должны платить собственники имущества. И риелтор должен подавать информацию налоговикам о том, что он участвовал в заключения договора аренды! Тогда это будет его обязанность и он будет ее выполнять", - объясняет риелтор Максим Бабуряк.
"Риелтор должен подавать информацию налоговикам о том, что он участвовал в заключения договора аренды! Тогда это будет его обязанность и он будет ее выполнять", - объясняет риелтор Максим Бабуряк.
Отсутствия договора аренда, поясняет юрист, лишает прав и арендодателя, и арендатора. По закону такой договор нужно регистрировать у нотариуса только по желанию. Часто договор подписывают всего на год, и при этом не указывают, что он может быть автоматически пролонгирован.
Эксперты отмечают: если усилить контроль и заставить собственников квартир платить налоги, скорее всего, дополнительные расходы переложат на плечи квартирантов. Так, если сейчас квартира может стоить 6 тыс. грн, то с налогами за такое же жилье придется заплатить уже более 7 тыс. грн.
Что предлагает министерство: доходные дома
Главная проблема – арендное жилье в Украине недоступно для большинства нуждающихся, говорится в пояснительной записке к разработанному законопроекту "Об арендном жилье". Так, по данным Министерства регионального развития и строительства, 10% молодых украинцев стоят на учете нуждающихся в жилье.
"Статьей 47 Конституции на государство возложена обязанность создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность, в частности, взять жилье в аренду", - говорится в документе.
В Кабмине уверены, что выход из ситуации – строить доходные дома. Это многоэтажные здания, которые предназначены под сдачу в аренду. Для примера, в Германии доля такого жилья составляет 60% от общего фонда. В США – около 30%, в Швейцарии – 70%. Местные жители могут жить в таких домах до конца своей жизни. В Украине идею строительства доходных домов поднимают уже не первый раз, однако реализовать ее до сих пор не удалось. Как рассказал "Обозревателю" один из крупных столичных застройщиков, главная проблема – окупаться такой дом будет около 20-30 лет. Себестоимость строительства высокая, а вот средняя стоимость аренды бюджетной квартиры колеблется в пределах 6-7 тыс. грн.
Для примера рассчитаем, сколько может стоить строительство 9-этажного дома и как долго оно будет окупаться. Так, по данным Минрегионстроя, минимальная стоимость квадратного метра при строительстве – 14,3 тыс. грн. Для примера возьмем технический паспорт уже построенного дома. Общая площадь 9-этажки на 8 подъездов и 216 квартир может составлять 23 797 кв.м. Минимальная стоимость строительства такого дома достигнет 340 млн грн. При этом перед поселением придется отремонтировать квартиру и купить минимальный набор мебели. Кроме того, в минимальную стоимость строительства не учитываются расходы на инфраструктуру. Если средняя стоимость аренды одной квартиры будет на уровне 8 тыс. грн, то такая инвестиция будет окупаться около 17-20 лет.
Привлечь девелоперов к строительству доходных домов Минрегионстрой планирует льготами. Так, земельный участок для строительства и дальнейшей эксплуатации арендного дома будут давать бесплатно, а заказчику разрешат не перечислять деньги на развитие инфраструктуры населенного пункта.
Правда, стоит учитывать, что разработанный законопроект до сих пор не зарегистрирован в парламенте. Учитывая опыт европейских стран, рано или поздно Украине придется решать жилищную проблему. У большинства нуждающихся украинцев средств на покупку недвижимости нет, но и до конца жизни жить в доходном доме, как это делают, например, в США, не получится. При условии, когда арендная плата превышает размер средней зарплаты, далеко не каждая семья сможет до конца жизни отдавать львиную часть своего бюджета на аренду недвижимости.