Жилье на вторичном рынке недвижимости дорожает. В среднем в Киеве цены выросли на 10-15% за последний год, говорят опрошенные риелторы. Это радует продавцов, которые могут пристроить свое жилье подороже, и сильно расстраивает покупателей.
О том, как и почему изменятся цены на жилье и что сделать, чтобы правильно его выбрать, читайте в материале OBOZREVATEL.
Кто покупает жилье?
"Выбор квартир сейчас небольшой, запросы от клиентов поступают, а предложить им почти нечего", – разводит руками директор агентства недвижимости "Брок-Риелти" Дмитрий Корчев.
По оценкам риелторов, каждый второй покупатель квартиры – это инвестор, т.е. человек, который в этих самых апартаментах жить не намерен. А планирует сдавать их в аренду или перепродать через полгода-год и неплохо заработать – цены на квартиры растут уже второй год подряд. И если в Украине не случится экономических потрясений, жилье продолжит дорожать и в этом году.
Самым же большим спросом пользуются единички в домах не старше 20 лет, которые легче всего сдать в аренду. Сейчас их готовы снимать за 11-15 тыс. грн в месяц без учета затрат на коммунальные услуги, которые оплачиваются дополнительно.
Почему тогда растет количество сделок?
По нескольким причинам. В прошлом году сформировался отложенный спрос – потенциальные покупатели не ходили на просмотры из-за пандемии коронавируса COVID-19 и перенесли приобретение квартиры на этот год. Некоторые украинцы за время локдауна поняли, что им некомфортно жить и работать в апартаментах небольшой площади, поэтому решились продать свою квартиру, доложить $5-10 тыс. и купить жилье побольше.
"Недвижимость в Украине остается самым популярным и самым понятным инструментом для сохранения средств. А куда еще вкладывать? Дробить заработанное на части и носить по банкам или покупать золото, в котором никто не разбирается, кроме профессионалов?", – говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Сколько налогов платит покупатель и продавец?
Все зависит от того, когда собственник получил право собственности на квартиру. Если документы оформлены более трех лет назад, то нужно уплатить 2% от суммы сделки (пенсионный фонд и госпошлина) и дополнительно – услуги нотариуса, которые составляют в среднем 3 тыс. грн. Если же жилье было куплено или оформлено менее трех лет назад, то дополнительно к этим 2% нужно заплатить еще 5% от стоимости квартиры и 1,5% – военный сбор. Итого – 8,5% от цены на квартиру. Как правило, налоги делят пополам между покупателями и продавцами.
Когда лучше всего покупать и продавать квартиру?
На рынке недвижимости существует сезонность – это весна и осень, когда активность покупателей самая высокая. Тогда же выше шансы продать жилье быстро и это хорошее время для продавцов. Покупателям, наоборот, лучше заключать сделку летом или зимой, когда можно торговаться сильнее, чем "в сезон".
Какие документы необходимы для проведения сделки?
Список документов предоставляет нотариус, выбирать которого лучше покупателю. В основном, он заранее просит у покупателя и продавца паспортные данные, идентификационный код, свидетельство о браке. Собственник квартиры предоставляет свидетельство на право собственности и технический паспорт, а также документы об оценке квартиры. Все данные, как правило, проверяются за несколько дней до записи по реестрам. В день сделки стороны подписывают документы и через час – расходятся. Покупателю выдается выписка из Государственного реестра имущественных прав – лист бумаги с номером записи и подписью нотариуса.
Как занижают сумму налогов?
В договоре можно указать любую сумму сделки, но не ниже, чем указал оценщик. "Никто не хочет платить больше, поэтому оценку максимально занижают. И тогда налогов надо платить меньше. И если для продавца – это отличный вариант, то для покупателей – это риск", – говорит нотариус по имени Валентин, пожелавший остаться неназванным. Теоретически, продавец может расторгнуть соглашение купли-продажи жилья, но в этом случае покупателю вернут только прописанную в договоре сумму. Если уплачено было больше, то доказать это будет невозможно.
Как рассчитываются за квартиру?
По нормам украинского законодательства, платить наличными можно за покупки, стоимость которых не превышает 150 тыс. грн. Все что свыше – перечисляется через банк с соблюдениями требований финансового мониторинга. Это значит, что банк потребует документы, которые объясняют источник происхождения средств. Это может быть справка с работы об официальном размере заработной платы, документы о продаже квартиры или машины, о снятии депозита и пр.
"Большинство людей все равно рассчитываются за покупку квартиры наличными. У многих нотариусов в отдельном кабинете стоит аппарат, который позволяет пересчитать деньги и проверить их. А справки в банках заказывают липовые, то есть по бумагам средства прошли через банк, а по факту – нет", – рассказывает риелтор Олег. Стоимость такой справки составляет в среднем 3-4 тыс. грн. Эти затраты тоже часто делят между покупателем и продавцом.
Цены на квартиры будут расти осенью, считает Дмитрий Корчев. Предпосылкой для этого является удорожание жилья в новостройках, на которое ориентируются покупатели квартир на вторичке, а также небольшое предложение. Продавцы ждут роста цен, поэтому и снимают апартаменты с продажи.