Карантин в Украине из-за пандемии коронавируса COVID-19 стал серьезным испытанием для всей страны. Под удар попала и сфера недвижимости, а эксперты уже сейчас говорят, что прогнозы неутешительные и стройки новых жилых комплексов могут значительно замедлиться. Сайт "Сегодня" выяснил, что будет с рынком недвижимости после карантина.
Могут ли остановиться стройки
Сейчас сложно делать прогнозы, ведь никто не знает, когда закончится карантин и какой ущерб будет нанесен бизнесу. Кризис и неопределенность уже повлияли на строительную сферу. Так, Кабмин разрешил продолжить работу на объектах строительства, но множество строек остановились из-за технических сложностей.
Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК POLARIS Home&Plaza, рассказывает, что до сих пор беспрерывное строительство продолжается только на 50% строящихся объектов. На 30% строек работы либо временно приостановлены (в том числе из-за технологической паузы), либо ведутся в сокращенном режиме. Но на 20% объектов строительство остановили полностью.
"На сегодняшний день только у чуть более 40 площадок (около 15-17% от всего рынка) есть весомый запас прочности, чтобы не прекращать строительство даже при временном сокращении покупателей. Именно эти объекты могут быть закончены в срок. Для остальных же объектов сложные времена могут наступить очень скоро – через 1-6 месяцев. Для того, чтобы понять, что будет с конкретной стройкой, важно знать, есть ли у застройщика финансы для продолжения строительства, не привлекая средства покупателей", — говорит Саакян.
Она добавляет, что карантин сказался и на продажах, которые сократились от 70% на объектах эконом-класса до 15-20% на объектах новых форматов. К сожалению, большинство строящихся объектов ведется за счет инвесторов-покупателей квартир. Поэтому при сокращении продаж у некоторых компаний практически исчезла возможность продолжать строительство.
"Реалии таковы, что рынок находится в очень сложной ситуации. С одной стороны, сократятся объемы строительства: на этот год было заявлено строительство около 40 новых ЖК, но очевидно, что в лучшем случае их будет в 2 раза меньше. Реализация же остальных запланированных на этот год проектов может быть отложена на неопределенный срок. Кроме этого, из-за недостаточных финансовых возможностей очень велики риски появления новой волны долгостроев", — поясняет Саакян.
Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, отметил, что прогнозы по рынку неутешительные. Средние задержки со вводом объектов в эксплуатацию могут увеличиться на 3-6 месяцев. Более чем на 20% объектов сроки сдачи будут смещены на 3-4 месяца, на 25% — на 6 месяцев, на 20-25% объектов — на 9-12 месяцев, а на 15% — строительство затянется более чем на 1 год.
"Карантин привел к тому, что возникли предпосылки появления долгостроев, а в части проектов строительство может быть заморожено на неопределенный срок (они станут недостроями). Но напомню, что в стране нет закона, который бы хоть как-то регулировал вопрос завершения подобных проектов. На сегодняшний день минимум 60-70 объектов находится в зоне повышенного риска: это преимущественно объекты точечной застройки, строительство которых велось исключительно за счет покупателей квартир. А при отсутствии покупателей завершить проект без сторонней финансовой помощи попросту не удастся", — говорит Изаров.
Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, рассказал, что под удар в основном попали несистемные застройщики, у которых нет собственных финансовых ресурсов в силу отсутствия поступлений денег. Они действительно приостановят работы, но крупные игроки продолжат строить даже в условиях продления карантина.
"Глобально остановить рынок строительства может введение чрезвычайного положения – после этого делать рестарт будет сложно. Объекты одномоментно будут вынуждены заморозить строительство без консервации. И если эта история продлится долго, то многие стройки рискуют превратиться в недострои"— поясняет Рыжиков.
Он добавляет, что ответственные компании в публичной плоскости коммуницируют со своими клиентами, заказчиками, рынком о том, что их процесс не останавливается. Они показывают, что выполняют все необходимые мероприятия: меряют температуру, экипируют сотрудников в защитные средства, менеджмент сидит на удаленке, никто не собирается в группы, все на расстоянии. Эта вся коммуникация очень полезна и позволяет показать, что экономика даже в условиях карантина развивается.
Что будет с ценами на жилье
Эксперты отмечают, что пока застройщики не намерены менять цены на жилье. Рыжиков уверен, что, если карантинные меры останутся на прежнем уровне или даже будут облегчены, строительные площадки продолжат свою работу.
"Говорить о существенном снижении цен, а особенно на объекты, которые находятся на финальной стадии реализации, говорить не приходится. На отдельных объектах, которые и до карантина не были востребованы рынком, можно прогнозировать снижение цен на 20-30%", — делится наблюдениями эксперт.
Анжелика Саакян добавила, что ценовая политика застройщиков во многом будет зависеть как от курса национальной валюты, так и от стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ. Если доллар "шагнет" за отметку в 29 грн, то это повлечет удорожание строительства, а так как первичный рынок привязан к курсу доллара, то застройщики будут вынуждены пересчитать свои цены на 5-10%.
"Но застройщики не настроены повышать цены. В идеале, в ближайшие 1-2 месяца рынок будет жить по существующим ценам. Именно стабильная ценовая политика привлекает покупателей, а не аритмичные скачки под видом ажиотажа. Но в некоторых объектах по итогам марта цена м2 выросла на 5%. По моему мнению, такая политика пока ничем не мотивирована. Большая вероятность, что покупатель попросту отвернется от таких объектов. Ведь конкуренция на рынке достаточно высока", — говорит Саакян.
Она добавила, что также не стоит ждать, что цены могут обвалиться, хоть и не исключает, что в некоторых объектах цены могут быть снижены на 5-10% – это преимущественно ЖК эконом- и комфорт-класса.
"Сейчас потенциальным покупателям стоит остерегаться дисконтов в 20%, а то и 30%. За такими скидками может быть скрыто банальное мошенничество. Я практически уверена, что есть ряд компаний, которые из-за невозможности завершить свой проект под видом "распродажи" воспользуются возможностью привлечь как можно больше средств и исчезнуть", — предостерегает Саакян.
Когда застройщики ожидают выхода из карантина
Изаров добавляет, что если карантин продлится до июня, то количество строящихся объектов сократится до 40%, а количество объектов с полной остановкой строительства может возрасти до 30%. То есть, май – очень важный месяц для отрасли.
"Мне кажется, во властных институтах прекрасно понимают, что жесткий карантин еще на месяц может запустить необратимые процессы во всей экономике и в строительстве, в частности. Но я оптимист – считаю, что условия карантина будут пересмотрены и граждане смогут жить в более-менее привычных условиях. Многие сектора экономики вновь заработают", — отметил Изаров.
Саакян выразила схожее мнение.
"Май – это отправная точка, которой все ждут. Я уверена, что к длительности карантина будут подмешаны больше политические вопросы. Но именно в мае граждане смогут более-менее вести привычный образ жизни. Поэтому вполне возможно, что именно в мае-июне произойдет всплеск покупательской активности, когда будет реализован весь накопившийся на март-апрель отложенный спрос. Я очень надеюсь, что Украине удастся избежать дефолта и неконтролируемой инфляции, а кредит МВФ сможет удержать экономику на плаву", — подытожила Саакян.