2019 год выдался для украинского рынка недвижимости достаточно тихим. Но эксперты прогнозируют, что в 2020 году ситуация изменится, а квартиры начнут покупать гораздо активнее. Ведь в стране до сих пор предложение гораздо превышает спрос. Сайт "Сегодня" разузнал, когда выгодно покупать квартиры в Украине, как сэкономить и на что обратить внимание.
Как выбрать квартиру
В первую очередь, покупателю стоит определиться с тем, предпочитает ли он приобрести жилье на первичном, или же на вторичном рынке. Т. е. купить у застройщиков, либо же уже у людей, которые приобрели квартиру раньше.
В принципе, первичное жилье – это исключительно те квартиры, на которые еще нет права собственности, т. е,. они существуют только "на бумаге", пока дом не построен полностью. У нас же первичным жильем привыкли называть все новостройки, а вторичным – уже более старый жилфонд.
У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы: например, покупая жилье на первичном рынке, иногда приходится долго ждать завершения строительства дома, а в некоторых случаях объект и вовсе может превратиться в долгострой. Квартиры на вторичном рынке часто продают по более высокой цене, нежели на первичном, а вот коммуникации и инфраструктура там оставляют желать лучшего.
Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE в комментарии сайту "Сегодня" отмечает, что, если нужно быстро приобрести квартиру, для покупателя важную роль будет играть цена и быстрота сделки. Если же человек совершает покупку обдуманно, без спешки, то здесь важную роль уже играют характеристики не только квартиры и локации, а еще и самого жилого комплекса.
"Покупая квартиру на первичном рынке жилья, придется подождать до двух лет. То есть, первичный рынок не очень годится для тех, кто хочет купить квартиру по приемлемой, наиболее выгодной цене, но при этом тут же вселиться. Назовем это одним из главных недостатков первичного рынка (в случае если вам "кровь из носу" нужно решить свой жилищный вопрос)", — говорит Изаров.
Эксперт добавляет, что, если покупатель может немного подождать, то приобретет жилье не просто выгодно, но и получит в придачу ряд принципиальных преимуществ – ведь в новостройках намного лучше коммуникации, под домом часто есть паркинги, зеленые зоны и площадки для детей.
В современных домах можно устанавливать автономные системы обогрева и обеспечивать себя горячей водой, что позволит сэкономить на услугах ЖКХ, которые неумолимо дорожают. Да и не стоит забывать, что жилфонд в Украине сейчас массово состаривается, и срок эксплуатации многих домов подходит к концу.
Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development отмечает, что на сегодняшний день выгоднее всего приобретать квартиры на первичном рынке еще на стадии котлована, когда цена за квадратный метр намного ниже, чем в конце строительства.
"В среднем разница в цене между "котлованом" и "ключами" на квартиру составляет около 25-30%. Но в самых востребованных объектах рост цены превышает эти показатели. Навскидку, в 2019 году в более 10% всех завершенных объектов цена выросла на 30-50%", — поясняет Бедя.
Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК "POLARIS Home&Plaza" также добавляет, что по итогам 2020 года из-за растущего спроса на качественное жилье разрыв между стартовой и финальной стоимостью квартиры в жилых комплексах форматов "город в городе" может составить в среднем 30-50%.
"Стоимость однокомнатной квартиры площадью 45 м2 на средних этажах на начальной стадии строительства составляет 36 тыс. долларов. Уже через год эта квартира прогнозируемо вырастет в цене до 43—45 тыс. долларов. Спустя два года после начала строительства, ближе к сдаче объекта, цена этой квартиры может составить 55 тыс. долл.", — поясняет Саакян.
Правда, покупая жилье на этапе строительства, украинцы опасаются нарваться на недобросовестных застройщиков. Поэтому стоит тщательно мониторить рынок и выбирать дома застройщиков с хорошей репутацией.
Дарья Бедя советует перед покупкой проверить весь пакет документов застройщика, в том числе на земельный участок (например, это может быть акт о праве собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка, договор о праве постоянного пользования земельным участком, договор суперфиций), целевое назначение земельного участка (при этом важно посмотреть план застройки района будущего дома), наличие разрешения на стройработы, а у компании-генподрядчика должна быть лицензия на осуществление строительной деятельности.
"Нужно ознакомиться с репутацией застройщика, портфелем реализованных им проектов (в том числе, насколько компания придерживается задекларированных сроков строительства), отсутствие общественных скандалов", — добавляет эксперт.
Не стоит забывать и о том, что в первые несколько лет после сдачи новостройки жить в ней будет сложновато из-за постоянного шума от ремонтных работ, что тоже стоит учитывать при выборе квартиры. Так что купить квартиру в новостройке и сразу же в нее въехать вряд ли получится, тогда как при покупке жилья на вторичном рынке это вполне возможный вариант.
Когда лучше покупать жилье
По мнению экспертов, цены на первичном рынке недвижимости в ближайшие несколько лет могут серьезно вырасти, поэтому задуматься о приобретении жилья лучше уже сейчас. По некоторым прогнозам, в ближайшие 2-3 года спрос на первичном рынке может вырасти минимум в 1,5 раза.
"То есть в обозримом будущем при существенном росте спроса – с одной стороны, и увеличении себестоимости строительства – с другой, стартовые цены также могут подскочить, как минимум, на 10-15%. Поэтому, конечно же, стать владельцем жилья через 2-3 года будет значительно дороже, нежели сейчас", — говорит Изаров.
Анжелика Саакян добавляет, что на сегодняшний день около 50% всех приобретаемых квартир – это однокомнатные, из которых более 30% приобретаются с целью сбережения своего капитала.
2020 год для тех покупателей, которые решат приобрести квартиру, прежде всего, с инвестиционной целью, будет самым выгодным. Ведь в дальнейшем появится ипотека, спрос увеличится более чем на 30%, естественно, стартовые цены также повысятся: в среднем на 3-7%", — говорит Саакян.
Дарья Бедя подытожила, что первичный рынок привязан к курсу американского доллара. И в случае всплеска инфляции цены могут быть пересмотрены на тот процент, на который вырос курс.
"Когда гривня достаточно стабильна, то и ситуация с ценообразованием на первичном рынке достаточно понятна и благоприятна для покупки жилья", — отметила Бедя.